En location meublée, deux statuts fiscaux principaux existent : le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Le LMNP est le plus répandu car il offre une gestion simplifiée et une fiscalité avantageuse pour les bailleurs occasionnels.
Le LMP, quant à lui, s'adresse aux investisseurs pour qui la location meublée constitue l'activité principale, avec des revenus locatifs significatifs. Ce statut, bien que plus contraignant, offre des avantages pour certains profils.
Comprendre les différences entre ces statuts est essentiel pour optimiser votre investissement.
Avant d'entrer dans les détails, voici un tableau récapitulatif des principales distinctions :
Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
Activité principale | Non | Oui |
Recettes locatives annuelles | < 23 000 € ou < 50% des revenus du foyer fiscal | > 23 000 € et > 50% des revenus du foyer fiscal |
Imposition des revenus | BIC non professionnels | BIC professionnels |
Déficits imputables | Sur les revenus BIC uniquement | Sur le revenu global |
Cotisations sociales | Non | Oui (affiliation au régime des indépendants) |
Exonération d'IFI | Non | Possible sous conditions |
Régime des plus-values | Particuliers | Professionnels |
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est destiné aux particuliers qui souhaitent générer un revenu complémentaire grâce à la location meublée, sans pour autant en faire leur activité principale.
Il s’applique tant que les recettes issues de la location meublée sont inférieures à 23 000 € par an ou qu’elles ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC…).
Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s’adresse aux investisseurs pour qui la location meublée constitue une véritable activité professionnelle.
Le statut LMP s'applique lorsque les recettes de la location meublée dépassent 23 000 € par an (TTC) et sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.
Contrairement au LMNP, le LMP relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) professionnels, ce qui entraîne des obligations comptables plus rigoureuses.
Voici un tableau récapitulatif des conditions d'accès à chaque statut :
Statut | Conditions |
|---|---|
LMNP | - Recettes locatives annuelles < 23 000 € ou < 50% des revenus d'activité du foyer fiscal |
LMP | - Recettes locatives annuelles > 23 000 € et > 50% des revenus d'activité du foyer fiscal |
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’applique uniquement si certaines conditions de revenus sont respectées. Il est destiné aux contribuables qui exercent la location meublée à titre accessoire.
Pour rester en LMNP, il faut remplir au moins l’un des deux critères suivants :
Autrement dit, tant que la location meublée ne dépasse pas ces seuils, elle est considérée comme une activité complémentaire, ce qui permet de bénéficier du statut LMNP sans être considéré comme professionnel.
Le passage du statut LMNP à celui de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ne dépend pas d’un choix, mais du respect de deux conditions cumulatives définies par le Code général des impôts :
Avant 2020, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) était nécessaire pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Professionnel.
Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Le basculement vers le statut LMP est automatique dès lors que les conditions du LMP sont réunies.
Comparons les avantages fiscaux des deux statuts :
Avantage | LMNP | LMP |
|---|---|---|
Amortissement du bien | Oui | Oui |
Déficits imputables | Sur les revenus BIC uniquement | Sur le revenu global |
Exonération de plus-values | Non | Oui, après 5 ans et sous conditions |
Exonération d'IFI | Non | Possible si activité professionnelle principale |
Cotisations sociales | Non | Oui (affiliation au régime des indépendants) |
Le statut LMNP offre une fiscalité avantageuse et relativement simple à gérer. Ce régime est particulièrement avantageux pour les bailleurs :
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) offre les avantages suivants :
Imaginons un investisseur avec un bien immobilier d'une valeur de 200 000 € qui génère 10 000 € de revenus locatifs annuels.
Dans ce cas, l'investisseur ne paiera pas d'impôt sur les revenus locatifs pendant la durée de l'amortissement.
Imaginons ici que l’investisseur génère un déficit de 10 000 € en raison de l’amortissement.
Bien que le statut LMP permette d’obtenir une réduction d’impôt immédiate grâce à l’imputation des déficits, l’investisseur devra prendre en compte l’impact des cotisations sociales, ce qui peut diminuer l’avantage net de l’option.
Le choix entre LMNP et LMP dépendra essentiellement de votre situation fiscale globale.
Avant de choisir entre LMNP et LMP, vous devez comprendre les obligations administratives et fiscales associées à chaque statut.
Le tableau suivant récapitule les contraintes et obligations liées à chacun des deux statuts :
Critères | LMNP | LMP |
|---|---|---|
Comptabilité | Simplifiée (micro-BIC) ou réelle avec amortissements | Obligatoire en régime réel avec bilan, liasse fiscale, amortissements |
Déclarations fiscales | Déclaration des revenus locatifs dans la catégorie BIC non professionnels | Déclaration des revenus locatifs dans la catégorie BIC professionnels |
Cotisations sociales | Non (prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus locatifs) | Oui (affiliation au régime des indépendants, cotisations entre 35 et 45 % du bénéfice net) |
Obligations comptables | Tenue d'une comptabilité simplifiée ou complète selon le régime choisi | Tenue d'une comptabilité complète obligatoire |
Gestion administrative | Moins contraignante | Plus complexe, nécessite souvent l'accompagnement d'un expert-comptable |
En LMNP, les obligations comptables varient selon le régime fiscal choisi.
En LMP, les obligations comptables et fiscales sont plus complexes et professionnelles :
Le statut LMP implique le paiement de cotisations sociales sur les bénéfices tirés de la location meublée. Ces cotisations couvrent notamment l'assurance maladie, la retraite et les allocations familiales, et représentent entre 35 % et 45 % du bénéfice net.
Le choix entre LMNP et LMP dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs d'investissement et de votre capacité à gérer les obligations administratives.
Ce tableau retrace vous indique le statut adapté selon votre profil investisseur :
Profil de l'investisseur | Statut recommandé | Justification |
|---|---|---|
Investisseur souhaitant un complément de revenu | LMNP | Simplicité de gestion, fiscalité avantageuse sans cotisations sociales |
Investisseur souhaitant vivre de la location meublée | LMP | Optimisation fiscale poussée, possibilité d'imputer les déficits sur le revenu global |
Investisseur indécis ou en transition | À déterminer avec un expert | Analyse personnalisée nécessaire pour optimiser la stratégie d'investissement |
Le statut LMNP est parfait si vous souhaitez générer un revenu complémentaire sans que la gestion de votre investissement ne devienne trop contraignante. Il offre une grande simplicité administrative, notamment sous le régime micro-BIC.
Les investisseurs qui souhaitent optimiser davantage leur fiscalité peuvent opter pour le régime réel.
Si votre objectif est de vivre de vos loyers et d’en faire une activité principale, le statut LMP est plus adapté. Il offre des avantages fiscaux significatifs, comme l’imputation illimitée des déficits sur le revenu global et l’exonération de plus-values professionnelles après 5 ans sous certaines conditions.
Cependant, ce statut implique des obligations comptables plus complexes. De plus, des cotisations sociales sur les bénéfices s’appliquent.
Si vous êtes prêt à gérer ces contraintes pour optimiser votre fiscalité, le statut LMP peut être avantageux pour développer votre activité à long terme.
Si vous êtes indécis entre les statuts LMNP et LMP, il est fortement conseillé de réaliser une simulation fiscale pour analyser l’impact de chaque option sur votre situation personnelle.
Cette simulation vous aidera à évaluer les avantages fiscaux, les obligations comptables et sociales, ainsi que la rentabilité à long terme.
L’accompagnement d’un expert en fiscalité immobilière peut être précieux pour choisir le statut le plus adapté à vos besoins.
Chez Investir dans l’ancien, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet d'investissement locatif meublé. De la sélection du bien à la gestion locative, en passant par l'optimisation fiscale, notre équipe d'experts est à vos côtés pour vous aider à atteindre vos objectifs patrimoniaux.
En résumé, le choix entre LMNP et LMP dépend de vos objectifs d'investissement et de votre situation fiscale. Le LMNP est adapté pour un complément de revenu avec une gestion simplifiée, tandis que le LMP offre une optimisation fiscale pour ceux qui en font leur activité principale.
Bien évaluer vos besoins est essentiel avant de prendre une décision. Pour vous accompagner dans ce choix, Investir dans l'Ancien propose des services experts pour maximiser vos investissements immobiliers.