Les SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée) sont des sociétés immobilières qui bâtissent, achètent et gèrent des patrimoines immobiliers au nom d’investisseurs.
Ce sont des sociétés cotées en bourse et transparentes sur le plan fiscal, ce qui signifie qu'elles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés. Elles ont également la possibilité de revendre des bâtiments sans avoir à payer d'impôt sur les plus-values.
Elles sont cependant sujettes à une forte variabilité de l’offre et la demande.
Elles adaptent leurs stratégies de diversification en fonction de paramètres économiques internationaux et locaux. à l’origine de la création des SIIC, une chute des investisseurs immobiliers et une décote des sociétés foncières de plus de 30% dans les années 2000.
L’Etat décide de lancer en 2003 les SIIC pour concurrencer les fonds d’investissements REITs (Real Estate Investment Trust) et autres sociétés disposant d’un statut fiscal avantageux. L’arrivée de ce nouveau statut a permis aux SIIC de valoriser leurs biens sur les marchés financiers. Il a aussi permis de régulariser les dividendes, d’avoir une corrélation avec les autres classes d’actifs immobiliers et de disposer d’une forte liquidité.
Les réformes successives du statut SIIC 2, 3 et 4 vont favoriser les externalisations d’actifs vers ce type de société et diversifier l’actionnariat. Le statut SIIC qui offre une distribution des dividendes plus généreuse a re-dynamisé l’économie immobilière en créant des projets immobiliers dans toutes les classes d’actifs. Pour finir, il attire des flux de capitaux étrangers.
Elles étaient 15 sociétés à l’origine en 2003 à demander le statut SIIC, 27 en 2006, 43 en 2007. Aujourd’hui elles sont une cinquantaine. La stratégie d’investissement de 2003 à 2007 des SIIC était orientée majoritairement vers des actifs risqués de type ‘’Value Add’’ avec des TRI compris entre 10 et 15%. Les actifs qui composent des ‘’Value Add’’ se situent généralement dans des zones reculées et sont des actifs audacieux comme par exemple des entrepôts qui se situent à proximité des autoroutes ou des aéroports.
La crise financière de 2007 a marqué un coup d’arrêt dans la croissance des foncières et leur logique d’investissement :
Les investissements sur l’immobilier d’entreprise en France ont chuté, passant de plus de 30 Milliards d’euros en 2007 à 15 Milliards en 2008. L’année suivante ces montants décroissent jusqu’à atteindre moins de 10 Milliards d’euros au plus fort de la crise. A partir de 2010, ils progressent à nouveau pour atteindre aujourd’hui des chiffres similaires à ceux de 2007.
La crise des subprimes qui s’est mue en crise financière puis en crise économique avec une entrée en récession de l’économie mondiale a eu un impact direct sur toutes les classes d’actifs : commerces, logistique, hôtellerie. Les échanges internationaux se sont réduits, freinant l’intérêt des investisseurs pour les actifs d’entrepôts. L’hôtellerie est touchée dans les mêmes proportions en raison de la baisse du pouvoir d’achat des ménages.
Face à la chute des investissements immobiliers et des rentabilités, notamment la rentabilité financière qui souffre de la dépréciation des actifs et de la baisse des taux directeurs des banques centrales, les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotée ont restructuré leurs portefeuilles vers des actifs plus sécurisés comme les bureaux et les commerces. A partir de 2008, les actifs de type ‘’Core’’ de bureaux situés dans Paris et les centres commerciaux Prime sont désormais prisés par les investisseurs.
Cette brève histoire des SIIC, traduit combien les stratégies de diversification peuvent prendre des formes différentes selon qu’on se situe en situation de développement économique ou, au contraire de ralentissement, voire de crise.
Dès leur création en 2003, les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotée ont su tirer tout le bénéfice de la financiarisation de l’immobilier et même dépasser les limites de prudence. Elles affichaient alors des rentabilités à deux chiffres. Entre 2003 et 2007 les SIIC vont réaliser plus de 23 Milliards d’euros de collecte, qui représente une progression de plus de 7 Milliards d’euros en 5 ans. L’année 2007 marque un point d’arrêt à ce développement et oblige les SIIC à repenser leurs stratégies d’investissement en créant des portefeuilles, certes diversifiés, mais avec des actifs moins risqués et moins attrayants du point de vue de leur rentabilité.
Les sociétés immobilières côtés peuvent présenter des similitudes en matière de stratégie et d’investissement. Leur comportement face à la crise des subprimes puis à la crise financière traduisent des stratégies comparables. Mais en est-il vraiment le cas ? Une lecture de l’article sur les principales foncières cotées pourrait apporter un début de réponse.