Le monde de l’immobilier est vaste et plein d’opportunités. Pour y gagner de l’argent, car c’est le but de tout investissement, beaucoup de moyens sont bons. On pourrait croire que le domaine requiert une grande expérience, ou des moyens conséquents, mais il n’en est rien.
Il existe en France des systèmes fiscaux permettant d’économiser de l’argent, ou à long terme, d’en gagner, même en débutant avec un petit capital, comme cela peut être le cas avec le statut de Location meublée non professionnelle.
C’est un régime fiscal réservé aux contribuables français, et plus particulièrement ceux dont le Taux Marginal d'Imposition (TMI) se situe entre les tranches 14% et 30%. C’est-à-dire qu’en ayant un salaire fixe à l’année, vous pouvez acheter un appartement et le louer.
Ensuite, plusieurs conditions entrent en jeu :
Il y a cependant d’autre critères qui entrent en jeu et qui sont spécifiques aux propriétaires pour que le statut LMNP soit effectif à savoir :
Un revenu provenant de la location d'un bien meublé appartient à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous aurez donc la possibilité de choisir entre deux régimes en tant que propriétaire : privilégier le régime micro BIC ou pour le régime réel.
Sous le régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement de 50% sur les revenus locatifs perçus, donc seulement 50% de vos revenus seront imposés.
Sous le régime réel, vous ne bénéficiez pas d’un abattement forfaitaire mais il vous pourrez bénéficier d’une réduction des charges liée à l’exploitation du bien. Les coûts sont de natures différentes: frais de travaux, de gestion et de notaire, frais d'agence, mobilier et intérêts de prêt.
Mais il existe aussi d’autres moyens de réussir dans l’immobilier locatif. Déjà, si vous avez des doutes, vous pouvez tenter l’expérience à plusieurs. Un Homme est un particulier, tandis que deux Hommes peuvent constituer une société.
Et c’est bien connu ; tout seul on va plus vite, à deux on va plus loin. Mais encore une fois, il existe plusieurs modèles de sociétés. Deux principales options se démarquent : la société civile immobilière (SCI) et la société par actions simplifiée (SAS).
Pour simplifier, SCI, c’est le nom pompeux pour désigner plusieurs personnes qui possèdent un bien ensemble. Cette société est « privée ». c’est-à-dire que le bien appartient en tout point aux différentes parties. il ne peut être partagé avec un tiers que si toutes les parties sont d’accord.
En revanche, une SAS désigne une société hybride. C’est une société de personnes, comme la SCI, mais c’est aussi une société de capitaux. Une société de capitaux, c’est une société à laquelle on peut acheter des actions. La SAS est donc un choix logique, autant pour les grands groupes multinationaux que pour les PME (petites et moyennes entreprises). Surtout, la SAS est la société favorite des start-up. Par la liberté qu’elle offre notamment dans la rédaction des statuts, elle permet d’entreprendre. Elle ne nécessite pas de conseil d’administration.
Dans la réduction d’impôts liée au choix de sociétés que vous faites. Il n’y a que deux impôts susceptibles d’être prélevés sur les bénéfices de vos investissements : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.
L’impôt sur le revenu ne concerne que les personnes physiques. Vous devrez donc payer celui-ci si vous êtes en LMNP.
L'impôt sur les sociétés concerne tous les bénéfices ou revenus imposables réalisés en France par les sociétés de capitaux et autres personnes morales. C’est donc la nature de la société qui définit cet impôt. Par exemple, la SCI, bien qu’elle soit une société, n’est pas une société de capitaux. Par principe, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. Elle est transparente.
Ceci signifie que l'imposition se fait en principe directement au niveau des associés. Notez que la SCI peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés. A l’inverse, la SAS, qui est un mélange de personnes et de capitaux est par principe soumise à l'IS mais peut opter pour l'impôt sur le revenu.
Pour conclure, avant d’investir dans l’immobilier locatif, il convient de définir quel système correspond à vos besoins.
