Tout investisseur prévoyant un placement dans de l’immobilier locatif se pose la question de savoir si le dispositif Pinel est véritablement avantageux. La loi Pinel, créée en 2014, a évolué au fil du temps, mais est restée un critère de choix dans le domaine de l’immobilier de rapport. Dispose-t-on de réels avantages fiscaux ? Cela vaut-il vraiment le coup de se plier aux conditions imposées pour en bénéficier ? Essayons de démêler le vrai du faux afin de réellement voir ce qu’il en est.
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière, mis en place le 1er septembre 2014. Son principe consiste à accorder un avantage fiscal en contrepartie d’un engagement à louer pendant une certaine durée. Le but étant de soutenir l’investissement locatif dans le neuf, ainsi que dans l’ancien réhabilité. Vous pourrez donc déduire un certain pourcentage de vos impôts, correspondant au prix d’achat de votre bien.
Dans l’état actuel des textes, la loi sera en vigueur jusqu’en 2024. Néanmoins, des modifications lui ont progressivement été apportées. Ainsi, en 2021, seules les zones Abis, A et B1, sont éligibles. Cela correspond à l’agglomération parisienne, les grandes métropoles et les secteurs tendus (genevois français et une partie de la Côte d’Azur notamment). Une loi expérimentale a généralisé le dispositif en Bretagne, qui est un cas particulier.
Autre nouveauté de 2021, les habitations individuelles ne peuvent plus donner droit à cette réduction d’impôts. Seul l’investissement locatif dans des logements en bâtiments collectifs d’habitation tombe sous le coup de la loi Pinel.
En contrepartie, les immeubles anciens réhabilités entrent dans le dispositif depuis 2019.
La loi Pinel est donc un dispositif de défiscalisation. Le taux de réduction d’impôt varie selon la durée d’engagement du propriétaire bailleur, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans. Elle porte sur le prix d’achat du bien immobilier. Il est à noter que comme c’est le cas pour toute niche fiscale, il y a un plafond.
Voici le barème 2021 :
| Durée d’engagement | Taux de réduction d’impôt sur le prix du logement | Déduction 2 % | Déduction 3 dernières années 1 % | Plafond déduction maximum/m² et par an | Plafond déduction maximum/an | Réduction totale sur le nombre d’années d’engagement |
| 6 ans | 12 % | 6 000 € | - | 5 500 € | 300 000 € | 36 000 € |
| 9 ans | 18 % | 6 000 € | - | 5 500 € | 300 000 € | 54 000 € |
| 12 ans | 21 % | 6 000 € | 3 000 € | 5 500 € | 300 000 € | 63 000 € |
Il est à noter que le pourcentage de réduction d’impôt va évoluer d’ici 2023.
● Pour 6 ans d’engagement, il passera à 10,5 % en 2023 et 9 % en 2024.
● Pour 9 ans, à 15 % en 2023 et 12 % en 2024.
● Et pour 12 ans, 17,5 % en 2023 et 14 % en 2024.
Nul ne sait encore si le dispositif sera prorogé au-delà de cette échéance. Mais il est très probable que ce soit le cas, sous une forme ou sous une autre.
Comme tout dispositif, Pinel comporte ses failles et ses inconvénients. Il n’en reste pas moins qu’il permet de se constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Investir en loi PInel ouvre la possibilité d’acheter un logement, tout en bénéficiant d’allégements fiscaux et en percevant des revenus locatifs. Cela, avec éventuellement très peu d’apports, voire, pas du tout.
Cela permet également de préparer sa retraite, et cela à double titre. Premièrement, en épargnant les revenus locatifs perçus au lieu de les dépenser, si on le souhaite. Deuxièmement, en étant propriétaire d’un bien dont la plus-value est assurée et peut se révéler très importante. Ainsi, il est toujours possible de le revendre en réalisant des bénéfices. C’est un aspect non négligeable, au moment où la réforme des retraites qui se profile inquiète nombre de Français.
Par ailleurs, il est possible de louer le bien acquis à un membre de sa famille, ce qui n’était pas le cas initialement. Il est simplement nécessaire que le locataire soit détaché du logement fiscal du bailleur.
Certains inconvénients liés au dispositif Pinel n’en sont pas vraiment, car ils sont facilement contournables.
● La limitation des investissements à deux par année. Mais cela ne freinera pas les petits investisseurs qui n’ont peut-être pas l’intention d’acheter plus.
● Le plafonnement des ressources des locataires. Pour occuper un logement de ce type, un locataire ne doit pas dépasser un certain seuil de revenus. Celui-ci dépend de la composition familiale et de la zone d’implantation du logement. Néanmoins, la majorité des potentiels locataires entrent dans le cadre.
● Le plafonnement des loyers. Ils sont entre 10 à 20 % inférieurs à ceux du marché libre. Mais les économies d’impôts compensent largement cette différence.
● La zone géographique. Pour bénéficier du dispositif Pinel, le logement doit se situer dans l’un des secteurs cités plus haut. Mais ceux-ci étant considérés comme tendus, les locataires se trouvent par conséquent plus facilement.
● Le risque de devoir rembourser les impôts si le bien n’est pas loué dans les 12 mois suivant l’achat. Mais il est mince.
Au regard des points vus ci-dessus, il semble assez clair que le dispositif Pinel comporte pas mal d’avantages. Néanmoins, la question se pose de savoir s’il est judicieux de s’orienter vers d’autres dispositifs.
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) n’ouvre pas droit au dispositif Pinel, réservé à la location nue. En revanche, il permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse lorsque les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €. Par ailleurs, le bailleur bénéficie d’une entière liberté par rapport à son bien. Neuf ou ancien, il peut le louer à son gré, au tarif qu’il souhaite et l’occuper ou le revendre à tout moment.
Un bien immobilier ancien est souvent mieux placé, moins cher à l’achat et plus rentable que son équivalent neuf. Ainsi, cela peut devenir un investissement de rapport intéressant, même sans entrer dans un quelconque dispositif. Sans subir de contraintes temporelles ni d’obligations d’aucune sorte, le propriétaire est libre de réhabiliter le bien en toute tranquillité, le louer au moment opportun et réaliser de grosses plus-values à la revente.
La SCI ou Société Civile Immobilière, facilite la gestion et la transmission du patrimoine. Elle permet d’investir à plusieurs dans un bien immobilier, pour en partager le coût et les charges. Les différents propriétaires nomment un gestionnaire qui se chargera de l’administratif et de la gestion. Avantage considérable de celle-ci en termes de succession, elle permet des donations de parts sociales tous les 15 ans en franchise de droits.
Chaque type d’investissement comporte ses avantages et ses contraintes, nous l’avons vu. Il est important de faire le bon choix et de vous orienter vers une solution en adéquation avec vos aspirations et vos besoins. Pour cela, le mieux est de vous adresser à des professionnels, qui sauront vous aider selon votre profil d’investisseur. N’hésitez pas à consulter nos équipes d’experts afin de découvrir le vôtre !
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