L’autofinancement est une expression utilisée par les investisseurs immobiliers. Le but, pour beaucoup, est justement d’obtenir l’autofinancement lors d’un investissement immobilier.
On parle en immobilier d’autofinancement lorsque les loyers nets dégagés par votre bien sont supérieurs à la mensualité de votre crédit et au montant des frais annexes.
En d’autre termes, cela veut dire que votre bien s'autofinance, vous n’avez pas besoin de verser de l’argent à la banque tous les mois ou de payer des frais annexes, votre loyer suffit pour rembourser votre crédit et couvrir ses frais. Le calcul de l’autofinancement est simple : loyer net – ( mensualité du crédit + frais annexes).
Il faut prendre en compte plusieurs points pour calculer l’autofinancement et ne pas se retrouver avec de mauvaises surprises. Tout d’abord, il faut bien distinguer loyer brut et loyer net.
Le loyer brut correspond au loyer incluant les charges que vous devrez payer, tandis que le loyer net correspond au loyer que vous percevrez, après déduction des charges. Pour calculer l’autofinancement, il faut se baser sur le loyer net.
De plus, il faut également penser à prendre en compte la taxe foncière dans votre calcul. Si votre taxe foncière est de 1 200€/an, alors il faut rajouter 100€/mois de frais annexes dans le calcul de l’autofinancement. Il faut également prendre en compte les impôts, qui varient en fonction de votre situation.
Enfin pour réduire vos charges, vous pourrez utiliser différents statuts qui vous permettront de bénéficier d’avantages fiscaux. Tel que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui permet d’être imposé que sur 50% des revenus locatifs ou de déduire les charges et les amortissements des revenus .
Il faut s’assurer que l’investissement est viable, donc il est important aussi de faire le choix d’une bonne localisation dans une ville dynamique, avec une bonne croissance démographique et économique, et surtout une demande locative importante pour ne pas entraîner de vacance locative.
Avoir un bien qui s’auto-finance apporte divers avantages !
Tout d’abord, cela permet de se construire un patrimoine immobilier sans que cela ne coûte de l’argent chaque mois. Cela permet de voir long terme, sans se priver sur le court terme. Vous vivez toujours à votre rythme de vie habituel, mais vous avez un bien que vous pourrez revendre une grosse somme d’argent d’ici une dizaine d’années. C’est aussi l’occasion de se constituer un héritage pour mettre sa famille à l’abri.
Deuxième avantage, lorsque vous demandez un crédit à la banque. Celle-ci calcule votre capacité d’endettement par rapport à vos revenus afin de savoir quel montant vous pouvez emprunter. Plus votre investissement locatif sera proche de l’autofinancement, plus vous pourrez emprunter d’argent pour un deuxième investissement.
Mais réaliser un projet d'investissement locatif sans apport préalable vous permettra de bénéficier d'un effet de levier important. Cependant, lorsque vous ne possédez pas encore votre résidence principale, le financement à 110% peut être compliqué à obtenir auprès des banques.
Paul a un salaire net de 3 000€, il souhaite investir dans l’immobilier et demande à sa banque quelle est sa capacité d’endettement. La banque lui répond qu’elle est de 33% le montant de ses revenus, soit 1 000€/mois. Paul peut donc emprunter sur 20 ans maximum 1 000 x 12 x 20 = 240 000€.
Si dans notre exemple Paul investit dans un bien immobilier qui lui rapporte 700€ de loyer net par mois. Il devra 300€ tous les mois à la banque pour rembourser les mensualités de son crédit. Sa nouvelle capacité d’endettement sera donc recalculée pour un futur emprunt, sur une base non plus de 3 000€ de revenu, mais sur une base de 2 700€.
Mais, si Paul investit dans un bien où le loyer net est supérieur à 1 000€/mois, alors sa capacité d’endettement ne changera pas, il pourra donc emprunter une somme d’argent plus conséquente pour son prochain investissement.
De plus, les banques préfèrent des investisseurs sérieux qui réalisent des investissements de qualité. Elle préférera prêter à une personne propriétaire de biens qui s'auto-finance plutôt qu’à des personnes ayant des loyers nets inférieurs aux mensualités du crédit.