L'investissement locatif dans les résidences de tourisme représente une opportunité de plus en plus séduisante pour les investisseurs immobiliers en France. Ce genre d'investissement marie les bénéfices d'une propriété locative à l'attrait du secteur touristique, promettant ainsi une rentabilité intéressante et des avantages fiscaux notables.
Typiquement situées dans des lieux hautement touristiques, ces résidences offrent des logements meublés et tout équipés, ainsi que des services additionnels comme la réception, la restauration, le nettoyage, et diverses installations de loisirs. Cependant, investir dans ces établissements est-il vraiment bénéfique ? Cet article se propose de décortiquer les éléments essentiels de l'investissement dans les résidences de tourisme, en soulignant tant les atouts que les possibles désavantages.
Une résidence de tourisme représente un mode d'hébergement touristique qui allie les avantages d'un hôtel et ceux d'un logement meublé. Ces établissements proposent des appartements ou des studios équipés et meublés, souvent localisés dans des zones touristiques de choix, incluant des services hôteliers tels que l'accueil, la fourniture de linge de maison, des options de ménage personnalisées, et parfois même un service de petit-déjeuner. Conçues pour répondre aux besoins d'une clientèle désireuse d'indépendance tout en profitant des facilités offertes par un hôtel, ces résidences disposent généralement d'installations comme des kitchenettes.
Les résidences de tourisme doivent respecter des réglementations spécifiques pour être reconnues comme telles. Un établissement doit remplir plusieurs conditions : disposer d'au moins 50 lits, obtenir un classement par Atout France, et être exploité par un unique gestionnaire. Les supports de commercialisation sont tenus d'afficher clairement l'identité de l'opérateur et de se conformer à des exigences réglementaires strictes, notamment concernant la transparence des comptes d'exploitation et les informations communiquées aux propriétaires.
En outre, le classement des résidences de tourisme varie de 1 à 5 étoiles, basé sur la qualité et les équipements proposés, conformément aux normes établies par un arrêté du 10 avril 2019.
Investir dans une résidence de tourisme présente des avantages fiscaux considérables. En premier lieu, il est possible de récupérer la TVA de 20% payée sur l'achat, offrant une réduction importante sur le coût initial. Les investisseurs peuvent aussi profiter du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui autorise la déduction des charges et des intérêts d'emprunt des revenus locatifs, diminuant ainsi les impôts à payer. Sous le régime micro-BIC, un abattement de 71% sur les loyers encaissés est appliqué, réduisant la part imposable à seulement 29% des loyers.
L'investissement dans ce type de bien offre l'avantage d'une gestion allégée. Les propriétaires ont la possibilité de confier la gestion de leur propriété à des professionnels, qui prennent en charge l'entretien, l'accueil et la gestion des locataires. Ceci est souvent réalisé via un bail commercial de longue durée (9 à 11 ans), garantissant des loyers constants, même pendant les périodes de vacance. Cette option libère les investisseurs des soucis de gestion locative et de maintenance.
Les résidences de tourisme assurent également des revenus locatifs stables et prévisibles. Situées dans des régions à haute valeur touristique, elles jouissent de taux d'occupation élevés, garantissant ainsi une source de revenus constante. Le rendement annuel moyen de ce type d'investissement varie généralement entre 4% et 5% de l'investissement hors taxes, offrant une option d'investissement à la fois rentable et sécurisée.
Investir dans des résidences de tourisme comporte un inconvénient majeur : la dépendance vis-à-vis des exploitants. Les propriétaires s'engagent habituellement pour une période de 9 à 11 ans avec un gestionnaire professionnel. Si cela simplifie la gestion, cela présente aussi des risques non négligeables.
La faillite de l'exploitant peut forcer le propriétaire à chercher un nouveau gestionnaire, risquant ainsi une interruption des revenus locatifs et une incertitude sur le paiement des loyers. Les relations entre promoteurs, vendeurs et exploitants peuvent aussi être sources de conflits d'intérêts, potentiellement préjudiciables pour les investisseurs.
Opter pour une résidence de tourisme limite la flexibilité des propriétaires. Bien que le bail commercial offre la possibilité d'occuper le bien quelques semaines par an, cette option est souvent désavantageuse fiscalement. De plus, les propriétaires ne jouissent pas d'une liberté totale sur l'usage de leur bien, un point faible pour ceux désirant une utilisation plus souple de leur propriété.
Les variations du marché touristique influencent directement la rentabilité des résidences de tourisme. Les crises économiques ou les pandémies peuvent considérablement réduire la demande touristique, et donc les revenus locatifs. L'augmentation de la concurrence due aux logements collaboratifs et aux plateformes de location saisonnière peut aussi réduire l'attrait et les recettes des résidences de tourisme.
L'investissement dans les résidences de tourisme présente une combinaison séduisante d'avantages fiscaux, une gestion facilitée et la possibilité de générer des revenus locatifs stables. Les incitations fiscales, comme la récupération de la TVA et les réductions d'impôts offertes par le dispositif Censi-Bouvard, contribuent à rendre cet investissement particulièrement attrayant.
Toutefois, il est essentiel de prendre en compte les risques associés, tels que la dépendance envers les gestionnaires de résidence et les variations du marché touristique. En évaluant soigneusement les avantages et les risques, vous serez en mesure de prendre une décision avisée et de tirer profit de cet investissement. Il est recommandé de faire appel à des experts pour maximiser votre investissement et garantir une rentabilité à long terme.
