Investir dans l’immobilier peut se faire en nom propre ou via une SCI (Société Civile Immobilière).
Le bon choix dépend de votre profil fiscal, de vos objectifs et de la durée de détention prévue.
Investir dans l’ancien vous explique comment faire le bon choix en 2 minutes :
- 🏡 En nom propre, la gestion est ultra simple et sans frais de structure, mais la fiscalité pique vite si votre TMI dépasse 30 %.
- 📈 Sur la plus-value en nom propre, vous profitez d’abattements dès la 6ᵉ année et d’une exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
- 🏢 Avec une SCI, vous pouvez acheter à plusieurs, préparer la transmission et choisir entre IR ou IS.
- 💡 À l’IS, vous payez 15 % d’impôt jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà, tout en amortissant le bien et en déduisant plus de charges.
- ⚠️ Le revers de l’IS, c’est que la revente est souvent beaucoup plus taxée, car la plus-value est calculée sur la valeur amortie.
- 📊 Si vos revenus locatifs sont faibles et que vous gardez le bien longtemps, le nom propre est souvent plus intéressant. Avec un TMI élevé et un rendement supérieur à 5 %, la SCI à l’IS peut faire gagner gros.
- 💸 Préparez-vous à un budget annuel de 1 000 à 2 500 € pour la compta et le dépôt des comptes en SCI à l’IS.
- 🤝 Investir dans l’Ancien vous accompagne pour simuler, comparer et trouver la structure la plus rentable pour votre profil.
Acheter un bien en nom propre : fonctionnement et fiscalité
Principe et gestion au quotidien
Vous achetez le bien à titre personnel.
La gestion est simple : pas de statuts, pas d’assemblées générales, pas de frais de structure.
Imposition des loyers et plus-values
- Loyers : imposés à votre tranche marginale d’imposition (0 % à 45 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux (source : impots.gouv.fr).
- Plus-value : abattements progressifs dès la 6ᵉ année. Exonération totale d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les avantages et limites de l’achat en nom propre
✅ Simplicité de gestion
✅ Frais comptables quasi nuls
❌ Fiscalité lourde si TMI ≥ 30 %
❌ Transmission moins souple
Acheter un bien via une SCI : fonctionnement et fiscalité
Principe et gestion au quotidien
La SCI est une structure juridique qui détient le bien.
Elle permet de détenir à plusieurs, de faciliter la transmission et de choisir entre IR et IS.
Fiscalité à l’IR et à l’IS
- SCI à l’IR : loyers imposés directement chez les associés, selon leur TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
- SCI à l’IS : société imposée à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà (Bercy 2024).
👉 Avantage clé : amortissement du bien + déduction de plus de charges.
Les avantages et limites de la SCI
✅ Transmission facilitée (parts sociales)
✅ Fiscalité optimisable à l’IS
❌ Comptabilité obligatoire (1 000 à 2 500 €/an)
❌ Plus-value plus taxée à l’IS (calcul sur valeur amortie)
Comparatif SCI vs nom propre 📊
Critère | Nom propre | SCI |
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Fiscalité sur loyers | TMI + 17,2 % PS | 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % |
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Plus-value | Abattement jusqu’à exonération après 22 ans (IR) et 30 ans (PS) | Sur valeur amortie, pas d’abattement |
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Transmission | Moins souple | Facile via cession de parts |
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Frais de gestion | Faibles | 1 000 à 2 500 €/an |
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Idéal si… | Revenus faibles, détention longue | TMI ≥ 30 %, fort rendement, réinvestissement |
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Quel choix selon votre profil d’investisseur ?
Si vous investissez seul
Souvent plus simple en nom propre sauf si gros revenus locatifs.
Si vous investissez à plusieurs
La SCI évite l’indivision et sécurise la gestion.
Si votre objectif est la transmission
La SCI permet de donner des parts progressivement avec abattements.
Si vous recherchez l’optimisation fiscale
L’IS peut être intéressant si rendement brut > 5 % 📈 (au-dessus de ce seuil, l’économie d’impôt compense largement les frais de gestion).
Passer du nom propre à la SCI (ou inversement)
3 étapes pour créer une SCI et y loger un bien
- Rédiger les statuts 📝
- Immatriculer au greffe 🏛️
- Apporter le bien (attention aux droits d’enregistrement et à la fiscalité)
Conséquences fiscales du transfert de propriété
Passage à la SCI = taxation immédiate de la plus-value latente.
Cas où le retour au nom propre est possible
Possible, mais lourd administrativement et fiscalement.
3 erreurs fréquentes à éviter 🚨
- Sous-estimer la taxation à la revente à l’IS
- Créer une SCI juste “pour faire bien” sans raison fiscale ou patrimoniale
- Oublier le coût annuel de la gestion
Synthèse : quand choisir la SCI, quand choisir le nom propre
SCI 👉 idéale si :
- Vous êtes imposé à 30 % ou plus
- Vous investissez à plusieurs
- Vous souhaitez réinvestir les bénéfices
- Votre rendement brut dépasse 5 %
Nom propre 👉 idéal si :
- Revenus locatifs faibles
- Objectif longue détention (+15 ans)
- Pas de besoin particulier de transmission
FAQ : questions fréquentes sur la SCI et le nom propre
Peut-on repasser en nom propre après la SCI ?
Oui, mais la fiscalité peut être lourde.
Une SCI à l’IS permet-elle de payer moins d’impôts ?
Oui si rendement élevé et réinvestissement des bénéfices.
Combien coûte la gestion d’une SCI à l’IS ?
En moyenne 1 000 à 2 500 € par an.
Investir dans l’ancien : votre allié pour faire le bon choix entre l’IR et l’IS
Chez Investir dans l’ancien, nous :
- Simulons l’impact fiscal des deux options
- Comparons selon vos objectifs
- Optimisons votre structure pour maximiser vos gains