L’encadrement des loyers est une mesure légale visant à réguler les montants des loyers dans les zones où le marché locatif est tendu. Il fixe un loyer de référence, établi par arrêté préfectoral, pour éviter des loyers excessifs qui pourraient pénaliser les locataires. Ce dispositif répond également à la nécessité de prévenir des situations de loyers non respectés, en particulier dans un marché immobilier tendu.
Lors de la signature d’un bail locatif, le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré, défini selon les caractéristiques du logement (surface, type, localisation, époque de construction) et le type de location (vide ou meublée). Le bail doit mentionner ces références pour garantir transparence et contrôle.
Ce dispositif protège les locataires et régule la location immobilière dans des zones tendues comme Paris ou le Pays Basque. Les propriétaires qui ne respectent pas ces plafonds s’exposent à des sanctions, telles que des amendes ou une intervention de la commission départementale. Ces sanctions pour non-respect de l’encadrement des loyers visent à dissuader les abus et à harmoniser les pratiques sur le marché. Cependant, pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine, trouver une solution de stockage pour investisseurs dans ces zones peut aussi constituer une opportunité intéressante.
En 2025, l’encadrement des loyers s’applique désormais à 70 communes françaises, incluant plusieurs grandes métropoles et zones tendues comme Paris ou certaines communes du Pays Basque. Pourtant, malgré cette extension, le respect du dispositif continue de se détériorer : près d’un tiers des annonces immobilières, soit environ 32 %, affichent des loyers trop élevés, dépassant les plafonds légaux fixés par la loi. Cela met en évidence une insuffisance dans la vérification des loyers par les autorités locales.
Cette situation marque une hausse de 4 points en seulement un an par rapport à 2024, selon une étude réalisée sur plus de 20 000 annonces de locations d’appartements et de maisons à travers le pays. La majorité des dépassements concerne des logements aux performances énergétiques faibles, notamment ceux classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces logements, malgré l’interdiction totale de tout complément de loyer justifié depuis 2023, cumulent de nombreuses infractions.
Les montants des loyers non conformes varient significativement selon les villes. À Paris, par exemple, le dépassement moyen atteint 237 euros par mois, tandis qu’à Montpellier, il est de 139 euros. Ces écarts entraînent pour les locataires des surcoûts importants, pouvant représenter plusieurs mois de loyer supplémentaires sur une année. Cette situation soulève également des questions sur le contrôle des loyers par ville et met en lumière l'importance d'une meilleure régulation locale.
La dégradation du respect de l’encadrement des loyers est particulièrement frappante en comparaison avec les années précédentes. Entre 2024 et 2025, l’augmentation de 4 points des annonces affichant des loyers excédant les plafonds légaux met en lumière une tendance préoccupante.
Cependant, malgré ces irrégularités, le dispositif est encore perçu comme efficace par de nombreux professionnels du secteur immobilier, notamment pour limiter les hausses excessives des loyers. À titre d’exemple, à Paris, l’encadrement aurait permis d’éviter une augmentation des loyers d’environ 5,2 % entre 2019 et 2024, représentant une économie annuelle de près de 950 euros pour les locataires, sur la base d’un loyer moyen.
Malgré tout, la tendance générale de hausse des loyers, combinée à une forte demande dans les zones concernées, continue de mettre une pression importante sur les propriétaires. Certains choisissent alors de fixer des loyers trop élevés, excédant les plafonds imposés, ce qui alimente les tensions sur le marché locatif. Ces pratiques non conformes complexifient également la distinction entre location légale et illégale.
Le non-respect de l’encadrement des loyers s’explique souvent par un manque d’information ou une méconnaissance des obligations légales chez certains propriétaires. Beaucoup ignorent comment calculer précisément le loyer de référence ou méconnaissent les règles régissant le bail locatif dans les zones concernées par ce dispositif. Cette ignorance les conduit parfois à fixer des loyers supérieurs aux plafonds autorisés, sans intention délibérée de transgresser la loi.
De plus, la complexité des critères liés aux caractéristiques du logement (surface habitable, année de construction, localisation, type de bien) et l’obligation de mentionner ces informations dans le bail ajoutent à la confusion. Dans certains cas, des propriétaires choisissent d’appliquer des loyers plus élevés, motivés par une logique purement financière, sans chercher à se conformer à la réglementation en vigueur. Par ailleurs, pour des besoins logistiques, certains propriétaires envisagent également le recours à un stockage temporaire meubles lors de travaux de rénovation ou de changements de locataires.
Bien que le cadre légal prévoie des sanctions strictes – avec des amendes pouvant atteindre jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale –, le contrôle effectif des loyers plafonnés reste limité. En pratique, les autorités interviennent rarement de manière proactive pour vérifier les loyers. Elles se mobilisent principalement lorsqu’un litige est initié par un locataire.
Cette faiblesse dans l’application des lois se traduit par un faible nombre de sanctions, ce qui incite certains bailleurs à ignorer les règles sans crainte de conséquences. Le recours à la commission départementale, pourtant prévu par la réglementation, demeure encore trop peu utilisé pour réguler efficacement ces pratiques.
Le non-respect de l’encadrement des loyers a des répercussions financières importantes pour les locataires. En moyenne, les loyers dépassant les plafonds engendrent un surcoût estimé à près de 2 300 euros par an et par logement concerné, ce qui représente l'équivalent de plusieurs mois de loyer supplémentaires. Cette situation complique sérieusement l’accès à un logement abordable, en particulier dans les zones où le marché locatif est déjà tendu.
En outre, le dépassement des plafonds de loyers fragilise la stabilité des locataires. Ils peuvent se retrouver dans des situations précaires si le complément de loyer est contesté ou s’il n’est pas correctement mentionné dans les baux. Ces irrégularités entraînent également une insécurité juridique, notamment lors du renouvellement de bail ou de la signature d’un nouveau bail, surtout si le propriétaire ne respecte pas les plafonds imposés par les références locales.
À long terme, cette situation risque de nuire à la confiance entre propriétaires et locataires, tout en affaiblissant la perception positive de l’encadrement des loyers. Certains propriétaires pourraient être tentés de recourir à des pratiques discutables, voire illégales, pour contourner les règles. Cela pourrait affecter la qualité des logements loués et perturber le bon fonctionnement du marché immobilier.
Par ailleurs, la présence de loyers non plafonnés dans certains segments du marché crée un effet de report de la demande vers des logements hors encadrement. Ce phénomène entraîne une hausse des prix dans ces secteurs, accentuant les inégalités entre locataires selon qu’ils bénéficient ou non du dispositif. Cette dynamique déséquilibre davantage le marché immobilier.
Face à ces enjeux, il est essentiel de renforcer les mécanismes de vérification des loyers par les autorités locales et d’améliorer l’information des propriétaires sur leurs obligations légales. Sans ces actions, l’efficacité de l’encadrement des loyers pourrait être compromise, menaçant l’équilibre entre l’attractivité du parc locatif et la protection des locataires. Ce renforcement doit s'accompagner d'une sensibilisation sur les obligations des propriétaires dans le cadre de la location.
L’encadrement des loyers, bien qu’imparfait, reste un outil indispensable pour contenir les loyers excessifs et offrir une protection aux locataires dans un marché immobilier sous tension. Le fait qu’un tiers des annonces ne respecte pas encore ce cadre met en lumière l’urgence d’une meilleure régulation et d’une sensibilisation accrue des propriétaires. Pour garantir un équilibre durable, il est essentiel que tous les acteurs du secteur s’impliquent activement dans le respect de ces règles.
Agir dès maintenant, c’est assurer un accès au logement plus équitable et plus transparent pour chacun.
L'encadrement des loyers vise à limiter le montant maximal que peut fixer un propriétaire pour un logement. Ce montant est déterminé par un plafond appelé loyer de référence majoré. Ce dispositif a pour objectif de lutter contre les loyers excessifs et de faciliter l'accès au logement.
Il s'applique dans certaines communes dites zones tendues, où le marché immobilier est particulièrement tendu. Ces zones, sélectionnées selon des critères de tension locative, incluent notamment 69 villes, dont Paris intra-muros. L'encadrement concerne les logements vides, meublés et les colocations, en fonction de critères tels que la localisation, la superficie, la date de construction et le type de bail.
Les loyers de référence sont établis par un observatoire local qui collecte des données sur différents types de logements. Ces critères incluent le type de logement (meublé ou vide), la localisation, la surface, le nombre de pièces et l'année de construction.
Sur la base de ces données, le préfet fixe trois niveaux de loyers : le loyer de référence, le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Ces seuils servent de base pour encadrer les loyers dans les zones tendues.
Pour augmenter un loyer dans une zone soumise à l'encadrement, le propriétaire doit respecter le loyer de référence majoré. Toutefois, une augmentation peut être envisagée si :
Dans ce cas, l'augmentation ne peut pas excéder 15 % du coût total des travaux (TTC). Le locataire conserve le droit de contester un dépassement en saisissant la commission départementale de conciliation ou le tribunal compétent.
Par ailleurs, une indexation annuelle basée sur l'IRL (Indice de Révision des Loyers) est possible, même si le loyer dépasse temporairement le cadre légal. Cependant, cette indexation peut également être contestée.
Si un bailleur ne respecte pas les règles d'encadrement des loyers, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal d'instance. Ces démarches permettent de faire appliquer la loi.
En cas de non-respect, le bailleur risque des sanctions financières, telles qu'une réduction du loyer imposée par la justice. Si le loyer dépasse le plafond légal sans justification valable, des amendes peuvent également être infligées.