Investir dans l'immobilier locatif en 2025 demande une analyse approfondie des tendances du marché, notamment dans le secteur de l'immobilier ancien. Ce dernier bénéficie d'une reprise après une période de baisse des prix, et propose des avantages fiscaux intéressants comme le dispositif Denormandie, qui permet une déduction d'impôt sur les travaux de rénovation. En outre, le déficit foncier, doublé en 2025, offre une opportunité précieuse pour réduire la fiscalité sur les revenus locatifs.
Cependant, les défis climatiques, tels que les canicules et le réchauffement global, soulèvent une question clé : est-il toujours pertinent d'investir dans un logement ancien, surtout face à l'impact potentiel des fortes chaleurs sur la valeur immobilière et la performance énergétique des biens ?
Le changement climatique impacte directement la valeur des biens et leur performance énergétique. Ainsi, les logements anciens doivent relever le défi des canicules et autres risques climatiques pour sécuriser leur attractivité. Pour investir dans l'ancien en période de canicule, il devient important de réfléchir à des solutions qui améliorent l'efficacité thermique et garantissent un habitat confortable malgré la hausse des températures.
Les épisodes de canicule, de plus en plus fréquents et intenses, représentent un défi majeur pour l'immobilier ancien. Les logements construits avant l'instauration des normes thermiques récentes sont souvent mal adaptés pour résister à des températures dépassant régulièrement les 35°C. Cette exposition accrue aux fortes chaleurs met en lumière la vulnérabilité des bâtiments anciens, qui peuvent rapidement devenir inconfortables, voire insalubres, pendant les périodes de canicule. Cela soulève notamment la question : faut-il encore acheter un bien ancien avec la hausse des températures prévues ?
Les canicules ont également un impact significatif sur les matériaux et la structure des bâtiments anciens. Ces logements, souvent construits avec des matériaux peu performants sur le plan thermique, subissent des dégradations accélérées, telles que des fissures ou un vieillissement prématuré des façades. L'immobilier ancien face aux fortes chaleurs doit donc être rénové en intégrant des solutions adaptées pour renforcer sa durabilité.
L'absence d'une isolation adaptée aggrave le phénomène d’îlot de chaleur urbain à l’intérieur des logements, accentuant l’inconfort des occupants. Cela entraîne une augmentation des besoins en climatisation, ce qui alourdit à la fois la consommation énergétique et les coûts pour les habitants.
Face à ces défis, le législateur impose des contraintes croissantes, notamment avec la loi Climat et Résilience. Cette loi exige des rénovations énergétiques obligatoires pour les logements anciens mal classés, souvent qualifiés de "passoires thermiques". Ces rénovations impliquent généralement des coûts importants pour les propriétaires, qui doivent investir dans des travaux d'isolation, de ventilation et de rafraîchissement passif afin de se conformer aux nouvelles exigences.
En outre, la suspension temporaire de certaines aides, comme MaPrimeRénov prévue en 2025, complique davantage la gestion financière de ces projets. Ces dépenses doivent être soigneusement intégrées dans tout projet d'achat immobilier, car elles influencent directement la rentabilité locative et la valeur du bien dans un contexte de réchauffement climatique. Pour les copropriétés anciennes et leur DPE, ces contraintes soulignent encore davantage la nécessité de prévoir des interventions ciblées pour répondre aux risques climatiques.
L'immobilier ancien séduit par son cachet unique, avec des éléments architecturaux tels que les moulures, les parquets en bois massif, les hauteurs sous plafond ou encore les cheminées d'époque. Ces caractéristiques apportent un style et une authenticité difficiles à retrouver dans le neuf, ce qui représente un véritable levier de valorisation.
Pour un investisseur, ce charme historique peut également être un argument fort pour attirer des locataires en quête d’un logement avec du caractère, tout en renforçant la valeur patrimoniale du bien.
Malgré la nécessité fréquente de travaux pour améliorer la performance énergétique, les logements anciens offrent de nombreuses opportunités pour une rénovation éco-responsable. En 2025, la TVA réduite à 5,5 % sur les travaux d’amélioration thermique et certaines aides locales encouragent les propriétaires à engager des projets de rénovation durable.
Ces travaux permettent non seulement d’améliorer le confort intérieur face aux fortes chaleurs liées aux canicules, mais aussi d’optimiser l’efficacité thermique du logement. Cela réduit les coûts énergétiques à long terme tout en revalorisant le bien sur un marché de plus en plus sensible aux enjeux climatiques. Par ailleurs, dans le débat « faut-il encore acheter un bien ancien avec la hausse des températures », un logement rénové et performant sur le plan énergétique devient un argument majeur.
Un avantage majeur de l’immobilier ancien réside dans son emplacement privilégié, souvent en centre-ville ou proche des commodités (transports, écoles, commerces). Cette situation géographique permet de profiter d’un cadre de vie attractif et d’une forte demande locative, gages de stabilité pour un investissement locatif.
De plus, alors que le foncier constructible devient rare, les biens anciens constituent souvent la seule option pour accéder à ces zones stratégiques. Cela confère une résilience certaine à leur valeur immobilière, même face aux évolutions climatiques.
Pour investir intelligemment dans l'immobilier ancien en période de canicule, il est essentiel d’adopter une sélection rigoureuse des biens. Privilégiez des logements situés dans des zones bénéficiant d’un ombrage naturel ou dotés d’une orientation favorable, limitant ainsi l’exposition aux fortes chaleurs. Évitez les passoires thermiques trop dégradées, car les contraintes de rénovation énergétique sont désormais strictes, notamment avec l’interdiction de louer les logements classés G dès 2025. Réaliser un audit énergétique préalable vous permettra d’évaluer précisément les travaux nécessaires pour mettre le logement aux normes et garantir un confort optimal aux futurs occupants.
Une fois le bien sélectionné, investir dans une isolation performante est une étape incontournable. La réglementation thermique 2025 impose des exigences renforcées pour limiter les pertes énergétiques et garantir un confort d’été adapté aux épisodes de canicule. Il s’agit notamment d’améliorer l’isolation des murs, des combles et des menuiseries, tout en favorisant des solutions écologiques comme les isolants biosourcés.
Parallèlement, l’intégration de systèmes de refroidissement passifs ou actifs, tels que la ventilation mécanique contrôlée ou des pompes à chaleur réversibles, augmente la capacité des logements anciens à rester agréables lors des pics de température, tout en maîtrisant les coûts énergétiques.
Investir dans l’immobilier ancien en 2025 implique également de bien connaître les obligations réglementaires. La loi Climat et Résilience renforce les contraintes sur les logements énergivores, avec un calendrier précis d’interdiction à la location des passoires thermiques classées G dès 2025, puis F en 2028.
Pour y faire face, il est essentiel de planifier les travaux de rénovation en tenant compte des normes RE2025, qui encouragent l’utilisation de matériaux performants et la réduction des émissions carbone. Par ailleurs, diverses aides financières telles que les dispositifs de réduction d’impôt pour travaux, voire certaines subventions locales, peuvent alléger le coût des rénovations.
Exploiter ces mécanismes contribue à améliorer la rentabilité de votre investissement locatif tout en répondant aux enjeux du changement climatique.
En 2025, investir dans l’immobilier ancien nécessite de prendre en compte les défis posés par le réchauffement climatique et l’impact croissant des canicules sur la performance énergétique des logements. Malgré ces contraintes, les biens anciens conservent un charme unique, bénéficient souvent d’un emplacement stratégique et offrent des opportunités de rénovation éco-responsable, en faisant des atouts de choix pour un investissement locatif à la fois rentable et durable.
Pour maximiser vos chances de succès, il est indispensable de sélectionner vos propriétés avec soin, d’anticiper les travaux nécessaires pour améliorer l’isolation et de respecter les nouvelles réglementations en vigueur.
N’attendez plus : adaptez votre projet immobilier aux enjeux climatiques pour protéger et valoriser votre patrimoine.
Privilégier l'achat dans le neuf est vivement conseillé pour mieux résister aux canicules en 2025. Les constructions récentes intègrent des normes thermiques renforcées, une isolation performante et des systèmes de ventilation adaptés. Ces caractéristiques permettent d'améliorer le confort thermique face aux vagues de chaleur intenses qui sont prévues.
Pour garantir un confort thermique acceptable dans un logement ancien face aux canicules, il est essentiel de vérifier :
Ces éléments favorisent un rafraîchissement naturel efficace. De plus, l’orientation et la disposition des pièces jouent un rôle important en facilitant la circulation de l’air et en limitant la chaleur estivale.
Ainsi, ces caractéristiques traditionnelles optimisent le confort thermique sans nécessiter une climatisation excessive.
En 2025, les banques intègrent de plus en plus les critères climatiques dans l'octroi des prêts immobiliers. Les logements très énergivores, notamment les passoires thermiques (DPE F et G), sont pénalisés. À l’inverse, les biens énergétiquement performants sont favorisés, reflétant une volonté d'encourager la rénovation et les constructions durables pour limiter les risques liés au climat.
Pour minimiser les risques liés à la chaleur extrême lors d’un achat immobilier, il est conseillé d’éviter certaines régions particulièrement exposées, telles que :
Ces régions enregistrent régulièrement des températures maximales élevées, souvent dépassant 38 °C et atteignant parfois 41 °C.