Vous possédez un logement meublé et ne savez pas quoi en faire ? Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une opportunité pour tout propriétaire. Il suffit de mettre son bien immobilier en location pour en tirer des avantages fiscaux tout en développant son patrimoine. Que vous soyez un particulier souhaitant investir dans l'immobilier locatif ou un propriétaire déjà engagé dans cette activité, alors vous êtes au bon endroit car il est essentiel de comprendre les spécificités du statut LMNP afin de maximiser vos avantages fiscaux !
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) donne l’occasion, si vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers mis en location, de diminuer vos impôts. Notamment vos impôts sur les revenus perçus grâce aux montants de loyers. Ce statut est attribué à tout bailleur particulier. Les loyers perçus restent imposables, mais donnent cependant accès à des avantages fiscaux. On peut citer la récupération de la TVA, les abattements lors des impôts sur les revenus locatifs, et les exonérations régime micro-BIC ou réel.
La Location Meublée Non Professionnelle nécessite de posséder un logement en bon état et meublé, permettant au locataire d’y vivre convenablement et couramment. Afin d’obtenir ce statut, il est également nécessaire de réaliser certaines formalités. Il faut obtenir un numéro SIRET, déclarer l'existence de l’activité, puis choisir le régime d’imposition. Lors des 15 premiers jours qui suivent le début de l’activité, il faut également avoir souscrit à une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité. Cela se fait via le Guichet des Formalités des Entreprises (GFE).
Pour être éligible au statut LMNP, vous devez, bien entendu, être un particulier. La totalité des loyers que vous percevez ne doit pas excéder la moitié des revenus globaux au sein de votre foyer fiscal. Sinon, vous aurez le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Les locataires doivent élire le logement en question comme leur domicile principal. Votre bien, ou portion de bien destiné à la location doit être en bon état,et comprendre le mobilier suivant :
● Literie avec couvertures
● Mobilier de rangement (étagères, meubles, tiroirs, …)
● Luminaires fonctionnels
● Plaques de cuisson
● Four/Four à micro-ondes
● Réfrigérateur et congélateur
● Vaisselle
● Ustensiles de cuisine
● Tables et sièges
● Matériel pour le ménage, adapté au logement.
Ces éléments sont fixés par un décret officiel.
Les loyers que vous recevez, ainsi que les charges locatives, doivent être déclarés, et seront imposables à l’impôt sur le revenu. Vous pouvez choisir de souscrire au régime micro-BIC, ou bien au régime dit réel.
La LMNP est imposable également à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Il y a cependant des cas d’exonération si ces conditions sont remplies :
● Location d’une partie de résidence personnelle en durée non limitée
● Le loyer de résidence personnelle partielle est raisonnable
● Location ou sous-location meublée tout ou partie d’habitation personnelle, notamment à titre de «meublé de tourisme»
● Location occasionnelle de tout ou une partie de votre résidence personnelle
● Les recettes sont inférieures à 5 000€ (si vous êtes imposé sur la base minimum du CFE)
N’oubliez pas de souscrire une déclaration n° 1447 C-SD (déclaration initiale de CFE) pour la première année de location.
Non seulement vous percevez un loyer, mais vous bénéficiez également de réductions d’impôt grâce à la location meublée. Chaque régime a ses avantages, voici lesquels.
Si vous optez pour le régime micro-BIC, vos recettes annuelles ne doivent pas excéder 23 000€ pour des locations à courte durée, 72 600 € pour un bien classique, et 176 200€ pour un bien touristique classé. Ce régime vous permet d’avoir un abattement fiscal de 50% sur un bien classique. Si par exemple vous percevez un loyer de 20 000€, seulement 10 000€ seront imposables. Tandis que sur un bien meublé de tourisme classé, vous aurez accès à un abattement de 71%, et donc seulement 29% des revenus seront imposables !
De plus, il y existe une exonération d’impôt sur le revenu pour certains cas :
● Comme l’abattement minimum est de 305€, si les recettes sont inférieures à 305€, il n’y a alors aucun impôt à payer
● Les locations de courte durée des pièces de la résidence principale n’excédant pas 760€ par an sont exonérées d’impôt sur le revenu et ne sont ainsi pas à déclarer. Si ce montant est dépassé, il doit dans ce cas être déclaré à l’impôt sur le revenu.
Dans un régime micro-BIC, il n’y a pas de TVA à payer.
Vous basculez automatiquement sur le régime réel s'il y a un dépassement des limites du micro-BIC. Cette option se renouvelle chaque année. Toutes les charges locatives (taux d’emprunt, frais de travaux, frais de gestion, taxe foncière, etc) bénéficient de déductions avec le régime réel.
Si le bien est sujet à des amortissements (perte de la valeur d’un bien dû à l'usure et au temps, estimée chaque année), ils seront déduits du prix d’achat du bien. Cependant si les charges sont supérieures au loyer que vous percevez, on parle alors de déficit foncier. Tant que perdurera cette situation, vous ne pourrez pas bénéficier d’amortissement, et ces amortissements seront reportables chaque année suivante, sur une durée de 10 ans.
Avec le régime réel, vous pouvez faire une demande de récupération de la TVA, que nous aborderons plus bas.
À savoir : Si vos recettes sont inférieures à 72 600€ et que vous souhaitez bénéficier de déductions sur vos charges, ou bien que vous avez pour projet l’amortissement du bien, vous pouvez également opter pour le régime réel, même si vous avez accès au régime micro-BIC.
Avec le statut LMNP, vous avez la possibilité de récupérer la TVA comprise dans le prix du bien. Cette option est possible grâce au dispositif Censi-Bouvard. Il faut pour cela respecter ces conditions, en complément à l'éligibilité LMNP :
● Avoir opté pour le régime réel
● Le logement dans lequel vous allez investir doit être neuf, proposé par un promoteur
● Vous devez en être le premier propriétaire
● S’il n’est pas neuf, il doit être rénové ou en phase de rénovation
● Il doit faire partie d’une résidence de services (EHPAD, résidence universitaire, résidence de tourisme, etc) proposant a minima trois services (petit déjeuner, entretien des lieux, petit déjeuner, etc)
● Vous devez conserver le bien pendant au moins 20 ans (si vous le vendez plus tôt, il vous faudra rembourser la TVA récupérée)
● Un contrat de gestion du bien par un professionnel devra être instauré pendant au moins 9 ans.
Les loyers que vous percevrez seront soumis à 5,5% de TVA pour les EHPAD, et à 10% de TVA pour les autres résidences de service.
Si ces conditions en question ne sont pas remplies, vous êtes toujours éligible au statut de LMNP, mais vous n’obtiendrez pas de remboursement de la TVA.
À savoir : Le dispositif Censi-Bouvard n’est plus d’actualité pour les acquisitions de biens meublés réalisées après le 1er janvier 2023, ainsi que pour les investissements en résidence de tourisme classée réalisés après 2017. Si néanmoins vous avez réalisé un achat de bien meublé entre le 1er janvier 2009 au 31 décembre 2022, la loi Censi-Bouvard vous est alors admise.
Entre les statuts Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP), tous deux imposent la location d’un bien en meublé uniquement. Mais ces statuts convergent sur d’autres aspects, présentés et comparés dans ce tableau :
Comparaison entre les statuts LMP et LMNP
| Caractéristiques | LMP | LMNP |
| Revenu annuel | Plus de 72 600 € de revenu | Moins de 72 600 € de revenu global |
| Régimes | Impôt sur revenu si BIC, impôt sur les sociétés, micro-entreprise | Micro BIC & réel |
| IFI | Exonération si activité principale | Soumis à IFI |
| Réductions d’impôt | Pas de réductions d’impôts | Dispositifs de réduction d’impôts |
| Déficit | Reportable sur revenus pendant 6 ans | Reportable sur revenus pendant 10 ans |
| Plus-value | Régime des professionnels | Régime des particuliers |
Le formulaire P0i, ou formulaire Cerfa 11921*07, est un document à remplir lorsque vous déclarez une nouvelle activité non salariée et indépendante. Il peut être rempli en ligne, pour ensuite être envoyé par mail à l’adresse du guichet des formalités (guichet-formalites@dgfip.finances.gouv.fr). Ou bien par papier, à l’adresse postale du service des impôts des entreprises (SIE) en charge de l’endroit où se situe votre bien.