Les SCPI, autrement dit les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont la cote auprès des particuliers. L’investissement immobilier est très prisé par les Française La pierre papier possède en effet l’avantage de s’adresser à tous les budgets, puisqu’il est possible de choisir le montant que l’on souhaite investir. Et de percevoir un complément de revenus régulier sans effort. Cela paraît donc une manière attractive et facile de diversifier son épargne, accessible à tous et moins contraignante que l’investissement locatif physique. Mais est-ce une bonne idée d’investir dans des SCPI ? Faisons ensemble le tour de la question.
Voici un petit rappel sûrement utile de ce en quoi consiste précisément une SCPI.
Il s’agit d’une société de gestion qui va collecter des fonds auprès d’investisseurs — vous par exemple — afin d’effectuer un investissement locatif d’envergure. Intervenant généralement sur des programmes immobiliers neufs ou rénovés, la SCPI administre le parc locatif au nom de ses actionnaires. Elle se charge d’encaisser les loyers et de reverser à chacun son dû prorata du nombre de parts qu’il détient. C’est la SCPI qui se préoccupe de la comptabilité, des déclarations fiscales et du paiement des charges. Les investisseurs n’ont ainsi qu’à toucher les bénéfices de leur placement.
Nous venons de le voir, investir en SCPI ne consiste pas à posséder un bien immobilier, mais une part de celui-ci seulement, par contrat. C’est pour cette raison que l’on appelle communément ce type d’investissement de la pierre papier.
Acquérir un bien immobilier physique est beaucoup plus cher et contraignant. Vous serez seul propriétaire du bien et devrez donc détenir — ou emprunter — un capital conséquent.
Investir en SCPI est donc beaucoup plus accessible. Avec un budget bien moindre, le ticket d’entrée se situant parfois à quelques centaines d’euros seulement, l’investisseur peut se lancer dans l’immobilier de rendement.
Acheter soi-même un bien immobilier implique une enquête en amont de l’acquisition, une bonne connaissance du tissu économique local et des besoins locatifs. Suivent beaucoup de contraintes en aval. Vous devrez, seul, trouver vos locataires, gérer les états des lieux, les baux, l’encaissement des loyers, les travaux éventuels, les litiges. Il vous faudra également gérer votre comptabilité et votre fiscalité.
Rien de tout cela avec la SCPI. Vous achetez le nombre de parts que vous souhaitez dans la société, et n’avez rien à faire d’autre. Le gestionnaire de la SCPI se préoccupera d’absolument tout. Même de vous reverser régulièrement la part de loyer qui vous revient. C’est une solution idéale pour quelqu’un qui débute dans l’investissement locatif et n’a aucune expérience en la matière.
Vous pouvez investir en SCPI sans aucun capital initial. Certaines banques vous prêteront aisément pour réaliser votre achat. Cela vous permettra de bénéficier de l’effet de levier fiscal. Vous pourrez en effet déduire de vos revenus fiscaux les intérêts du crédit que vous verserez.
Par ailleurs, il est possible de bénéficier d’un second effet de levier, du fait des taux très bas des crédits immobiliers. Vous endetter vous permet de réaliser un bénéfice sur le long terme. Inutile, donc, de piocher dans votre épargne pour devenir propriétaire d’un bien de rendement. Les dividendes versés par la SCPI couvriront en partie vos mensualités de remboursement. Une fois le crédit apuré, vous percevrez un revenu complémentaire et pourrez bénéficier d’une plus-value à la revente de vos parts.
L’achat à crédit représente environ 30 % des investissements en SCPI.
Si vous envisagez d’investir en SCPI, il vous faut raisonner sur le long terme. 15 ans est une bonne moyenne, 8 ans vraiment un minimum. En effet, c’est un investissement locatif peu liquide et votre intérêt consiste à ne pas envisager une revente de vos parts à trop courte échéance. Il n’est en effet pas sûr que vous trouviez facilement à vendre vos parts ni que la SCPI y soit favorable. Cela dépendra du statut de celle-ci.
Si vous envisagez de revendre plus rapidement, préférez une SCPI à capital variable. Le rachat de vos parts sera alors possible, sans avoir à trouver un acquéreur sur le marché secondaire. Comme ce serait en revanche le cas avec une SCPI à capital fixe.
Certains critères doivent être sérieusement étudiés avant tout investissement. Le risque zéro n’existe pas et votre capital n’est nullement garanti. Mais vous pouvez néanmoins limiter les risques en tenant compte de certains éléments clés.
Premièrement, renseignez-vous sur le taux d’occupation des logements. Celui-ci doit être le plus proche possible des 100 % et ne jamais se situer en deçà de 80 %.
Vous regarderez aussi :
- L’évolution du capital. Cela vous renseignera sur la bonne santé de la SCPI.
- Le TDVM ou Taux de Distribution sur la Valeur du Marché. Celui-ci vous permettra d’étudier la rentabilité de la SCPI sur l’année précédente et connaître le niveau de rémunération des parts. Il se calcule en divisant le dividende versé sur l’année par le prix moyen de la part acquéreur de la même année,
- La VPM, ou Variation du Prix Moyen de la Part de souscription sur une année,
- Le TRI, ou Taux de Rendement Interne (TRI) à 10 ans. Vous pourrez ainsi mesurer la performance de la SCPI sur le long terme.
Par ailleurs, renseignez-vous sur les frais d’achat et de gestion.
Les frais de souscriptions se situent entre 8 % et 12 %. Ils varient selon les SCPI, inutile de souligner que la rentabilité peut s’en trouver fortement diminuée.
Les frais de gestion sont de l’ordre de 10 à 12 % et seront prélevés sur les loyers que vous percevrez.
Ils correspondent aux diverses charges supportées par la société. Entre autres :
- La taxe foncière,
- Les assurances,
- L’entretien,
- Les charges de copropriété,
- La rémunération de la société de gestion…
Avant de vous engager, il est donc primordial d’avoir fait le tour de tous les éléments énoncés, afin de pouvoir évaluer les bénéfices que vous allez réaliser. Si vous ne vous sentez pas d’effectuer seul ces investigations, sachez que vous pouvez confier cette tâche à des spécialistes, comme les professionnels d’Investir dans l’Ancien. Cela vous permettra de vous appuyer sur des experts, qui sauront vous conseiller sur les meilleurs investissements en SCPI pour vous. Vous pourrez ainsi optimiser votre rendement et être certain d’investir dans une société sûre et stable, qui vous garantira un revenu intéressant.