L'investissement locatif est une stratégie clé pour bâtir une richesse durable. Que vous optiez pour une location nue, meublée ou une colocation, il est essentiel de comprendre les mécanismes de rentabilité et l'impact des réglementations.
La colocation, en particulier, s'impose comme une solution populaire, offrant des avantages tant pour les propriétaires que pour les locataires. Cependant, l'encadrement des loyers, introduit progressivement depuis 2018, complexifie les règles de colocation et influence directement la rentabilité des projets immobiliers. Ce dispositif, qui concerne déjà plusieurs villes, s'étendra à une trentaine de communes d'ici 2026, transformant le marché locatif. En colocation, les obligations des propriétaires et les droits des locataires sont au cœur de ces évolutions, rendant la connaissance des règles spécifiques en cas de loyers plafonnés indispensable.
Vous souhaitez comprendre l'impact de l'encadrement des loyers sur la colocation ? Quels sont vos droits et obligations ? Découvrez dans cet article comment ces éléments redéfinissent l'immobilier locatif en France.
L'encadrement des loyers est un dispositif réglementaire qui établit un plafond pour les loyers lors de la signature d'un nouveau bail ou du renouvellement d’un contrat de location. Son objectif principal est de limiter les hausses excessives dans les zones où la pression immobilière est forte, afin de prévenir les pratiques abusives et de garantir un accès plus équitable au logement.
Ce dispositif repose sur trois références essentielles :
Ces bornes définissent le cadre légal des loyers applicables dans les zones concernées.
En colocation, l'encadrement des loyers s'applique également. Cela signifie que le loyer global du logement doit respecter le plafond fixé par la réglementation. Le calcul du loyer plafonné prend en compte la surface totale mise en colocation et peut être réparti entre les colocataires selon la configuration des espaces privés. Ce mode de calcul du loyer en colocation garantit une répartition conforme aux règles légales et au dispositif en vigueur.
Le bailleur est tenu de préciser dans le contrat de location :
Ces informations doivent être adaptées au type de location (meublée ou vide) et aux caractéristiques spécifiques du bien.
En cas de dépassement, le locataire a la possibilité d’adresser une mise en demeure pour exiger le respect de l’encadrement des loyers. Ce dispositif impacte directement les revenus fonciers des propriétaires, notamment en colocation.
L’encadrement des loyers s’applique principalement dans les agglomérations où le marché locatif est tendu. En 2025, la liste des villes concernées inclut une trentaine de communes, parmi lesquelles des grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille, ainsi que plusieurs communes du Pays Basque.
Chaque année, les loyers de référence sont actualisés par un arrêté préfectoral, tenant compte des caractéristiques des logements et des quartiers. Certaines exceptions existent, notamment pour les logements classés énergétiquement F ou G (selon le Diagnostic de Performance Énergétique), où l’augmentation du loyer est limitée ou interdite.
Des dérogations peuvent également être accordées sous conditions strictes, notamment en cas de travaux importants visant à améliorer le logement.
L'encadrement des loyers impose aux propriétaires une limite stricte sur le montant des loyers qu'ils peuvent demander, plafonnés par un loyer de référence majoré. Cette mesure réduit la liberté tarifaire, ce qui peut entraîner une diminution significative des revenus locatifs, notamment dans les zones tendues où les loyers auraient naturellement augmenté.
Pour les petits logements rénovés ou bien situés, le plafonnement peut limiter la rentabilité espérée, constituant un frein pour certains bailleurs dans la gestion locative de leurs biens. De plus, le plafonnement réduit la possibilité d’adapter rapidement le loyer aux évolutions du marché, même via l’Indice de Référence des Loyers (IRL), dont la hausse est encadrée et limitée à un maximum de 3,5 % par an.
L’encadrement des loyers peut également avoir un impact indirect sur la valorisation des biens immobiliers et sur la stratégie d'investissement locatif. En limitant les revenus potentiels, il réduit l’attractivité de certains logements pour l’investissement locatif, affectant ainsi la rentabilité globale des projets. Certains investisseurs craignent que cette limitation freine la rénovation énergétique et les travaux de valorisation, dont les coûts ne peuvent être répercutés sur le loyer faute de pouvoir l’augmenter librement.
Par ailleurs, le dispositif pourrait influencer la dynamique du marché en dissuadant les propriétaires bailleurs de proposer leurs logements à la location, augmentant ainsi la tension sur l’offre disponible dans certaines zones.
Pour s’adapter à ce cadre contraint, les propriétaires peuvent adopter plusieurs stratégies légales. Ils peuvent, par exemple, valoriser les caractéristiques exceptionnelles du logement (vue, équipements de qualité, terrasse) qui permettent de justifier un complément de loyer, dans les limites définies par la réglementation. Par ailleurs, la répartition du loyer global entre colocataires peut être optimisée en fonction des surfaces privatives et des prestations de chaque chambre, dans le respect des règles.
D’autres baux spécifiques, comme le bail individuel pour chaque colocataire, permettent également une meilleure gestion du loyer plafonné. Enfin, il est important de bien informer les locataires sur les plafonds appliqués afin d’éviter tout litige et formaliser précisément les règles dans les contrats.
Garder une bonne gestion locative tout en respectant ces obligations légales est donc essentiel pour protéger la rentabilité de votre investissement locatif dans un contexte d’encadrement renforcé.
L'encadrement des loyers offre aux locataires des avantages significatifs en matière d'accessibilité au logement. En plafonnant les loyers, ce dispositif rend le marché locatif plus accessible, notamment pour les nouveaux entrants et les ménages à revenu modeste, favorisant ainsi une plus grande équité sociale.
Grâce à ce mécanisme, les locataires profitent de logements à des prix plus abordables et sont protégés contre des augmentations déraisonnables. Cette accessibilité accrue permet à davantage de personnes de vivre près de leur lieu de travail ou d'études, réduisant ainsi les temps de trajet et la congestion urbaine. De plus, les loyers de référence fournissent aux locataires une meilleure compréhension des prix du marché, leur permettant de faire des choix éclairés lors de la recherche d'un logement.
L'encadrement des loyers garantit une sécurité locative en limitant les hausses de loyer selon un indice de référence, protégeant ainsi les locataires contre des augmentations abusives. Ce dispositif a prouvé son efficacité, comme en témoigne l'expérience de villes comme Paris et Lille, où l'encadrement a coïncidé avec un ralentissement de la hausse des loyers médians.
À Paris, par exemple, l'interruption de l'encadrement en 2017 a entraîné une augmentation des loyers, tandis que son rétablissement a contribué à leur stabilisation. En cas de non-respect des plafonds de loyers, les locataires ont la possibilité de faire valoir leurs droits, notamment en demandant une réduction du loyer ou en contestant un complément de loyer jugé injustifié.
Dans le cadre de la colocation, les droits des colocataires sont également protégés par l'encadrement des loyers. Les règles de colocation exigent que chaque colocataire soit informé du loyer de référence applicable au logement global ainsi que de la répartition du loyer qui lui revient. Cette transparence essentielle permet aux colocataires de vérifier que leur contribution respecte les plafonds légaux.
Comme tout locataire, les colocataires peuvent contester un loyer jugé abusif et demander son ajustement. Une situation particulière concerne le remplacement d'un colocataire : si un nouvel arrivant rejoint la colocation, il ne peut pas se voir imposer un loyer supérieur à celui de son prédécesseur, sauf en cas de travaux de rénovation justifiés. Cette disposition renforce la stabilité tarifaire en colocation et protège les nouveaux arrivants contre les pratiques de surenchère.
L'encadrement des loyers en colocation a pour objectif de préserver l'accès au logement tout en régulant le marché locatif, notamment dans les zones « tendues ». Pour les propriétaires, cette mesure peut réduire les revenus locatifs, mais elle les encourage à adopter des stratégies adaptées pour respecter leurs obligations légales en matière de colocation. Un guide pour propriétaires colocation et encadrement des loyers peut alors se révéler indispensable pour optimiser leurs investissements.
Du côté des locataires, cet encadrement permet de trouver un meilleur équilibre entre le coût et la qualité du logement, tout en renforçant leur sûreté locative. Comprendre ces règles est essentiel pour toute colocation avec loyers plafonnés, car cela offre aux résidents une vision claire de leurs droits et met en avant les impacts spécifiques de cette réglementation en 2025.
Nous vous invitons à approfondir vos connaissances et à vous renseigner sur vos droits et obligations afin d'optimiser votre projet immobilier.
Les zones concernées par l'encadrement des loyers en colocation sont les communes dites « tendues », où la demande de logements excède largement l'offre. Cela inclut principalement Paris, Lille, Lyon, Montpellier, la métropole de Lyon, et d'autres grandes villes ou agglomérations identifiées comme zones tendues.
Les propriétaires doivent justifier un complément de loyer par des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis la dernière location, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. La hausse annuelle ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.
Un propriétaire qui ne respecte pas l'encadrement des loyers s'expose à une mise en demeure par le préfet pour se conformer sous deux mois. En cas de non-respect, il risque une amende de 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale, et doit rembourser le trop-perçu au locataire.
En colocation avec baux individuels, la somme des loyers de toutes les chambres ne peut pas dépasser le loyer maximum applicable au logement entier. Chaque chambre peut avoir un loyer au m² supérieur au plafond, à condition que le total cumulé respecte la limite d'encadrement.