Déduire les intérêts que vous payez à la banque peuvent considérablement alléger, voire annuler, votre imposition
Les experts d’Investir dans l’ancien vous expliquent comment les déduire :
Oui, la déduction des intérêts d'emprunt est un droit pour tout investisseur locatif.
Cependant, ce droit n'est accessible que si vous optez pour le bon régime fiscal.
Le choix de votre régime d'imposition est la première étape. Il agit comme un interrupteur : sur "ON", vous pouvez déduire vos charges ; sur "OFF", vous ne le pouvez pas.
C'est LE choix stratégique qui conditionne toute votre optimisation fiscale. Pour un investisseur à crédit, l'option est souvent évidente.
| Critère | 😴 Régime Micro-Foncier | 🚀 Régime Réel |
| Principe | Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers. | Vous déduisez 100% de vos charges réelles, euro par euro. |
| Déduction des intérêts | NON. Ils sont déjà inclus dans l'abattement de 30%. | OUI. C'est même la charge déductible la plus importante. |
| Pour qui ? | Les propriétaires avec très peu de charges (moins de 30% des loyers). | Les investisseurs à crédit, car leurs charges dépassent quasi systématiquement 30%. |
Selon Investir dans l’ancien, si votre investissement est financé par un emprunt bancaire, le régime réel est presque toujours la meilleure option fiscalement parlant.
Une fois au régime réel, la déclaration est une procédure simple mais rigoureuse.
Chaque début d'année, votre banque doit vous fournir un tableau d'amortissement détaillé ou une attestation.
Ce document officiel récapitule précisément le montant des intérêts et de l'assurance que vous avez payés sur l'année écoulée. C'est ce chiffre qui fera foi pour votre déclaration.
Pour déclarer vos revenus fonciers au régime réel, vous devez remplir la déclaration annexe n°2044.
Les frais liés au crédit sont à reporter à la ligne 250 ("Intérêts d'emprunt"). Conservez bien tous les justificatifs en cas de contrôle par l'administration fiscale.
La règle de déduction des intérêts connaît quelques exceptions importantes à connaître.
Le principe est exactement le même : vous pouvez déduire tous les frais de votre crédit si vous optez pour le régime réel en LMNP.
La seule différence est administrative : vos revenus ne sont pas des "revenus fonciers", mais des "Bénéfices Industriels et Commerciaux" (BIC). La logique d'optimisation reste identique.
C'est l'erreur à ne pas commettre. Il est strictement impossible de déduire les intérêts d'emprunt pour le crédit de votre propre résidence principale.
Cette niche fiscale a été supprimée en 2011. La déduction est un avantage exclusivement réservé à l'investissement locatif.
Au régime réel, la déduction ne se limite pas aux seuls intérêts. La liste des charges déductibles est longue et constitue un puissant levier pour réduire votre base imposable. On peut les classer en deux grandes familles.
Selon Investir dans l’ancien, c'est souvent le poste de dépenses le plus important. Il inclut :
En plus du crédit, vous pouvez déduire la majorité des dépenses engagées pour le bien :
Oui, la loi vous autorise à corriger vos déclarations passées. Si vous avez oublié de déduire vos intérêts au régime réel, vous pouvez faire une réclamation auprès de l'administration fiscale pour les années N-1 et N-2. Pour l'année en cours (N), vous pouvez utiliser le service de correction en ligne après avoir reçu votre avis d'imposition.
Pour ce faire, adressez un message à l'administration via votre messagerie sécurisée sur impots.gouv.fr, en expliquant votre erreur. Préparez bien vos justificatifs (attestations bancaires de l'époque) pour appuyer votre demande.
Le choix du régime fiscal n'est pas anodin et un mauvais calcul peut vous coûter des milliers d'euros d'impôts. Chez Investir dans l'ancien, nous intégrons cette dimension stratégique dès la conception de votre projet.
Notre accompagnement inclut une simulation fiscale prévisionnelle pour valider la pertinence du régime réel par rapport à votre situation. Nous vous aidons à structurer votre investissement pour transformer vos charges en de puissants avantages fiscaux et ainsi maximiser votre rentabilité nette.