Investir en station de ski : les 12 meilleures opportunités et ce qu’il faut savoir


Investir en station de ski : les 12 meilleures opportunités et ce qu’il faut savoir

Pour investir dans une station de ski, le choix dépend de votre objectif principal : rendement locatif, valorisation du bien, usage personnel, fiscalité, ou tout à la fois.

Voici les conseils des experts d’Investir dans l’ancien :

🔝 Les top stations pour un bon rendement locatif (vacances d’hiver + été)

Ces stations combinent affluence, altitude correcte, et activités été/hiver :

Station

Domaine

Avantages clés

Rendement potentiel

Prix moyen au m² (2025)

Les 2 Alpes

Oisans (Isère)

Ski glacier, station jeune et sportive, prix abordables

Élevé (5–6 %)

4 000 – 5 000 €/m²

La Plagne

Paradiski

Très fréquentée, forte capacité, neige garantie

Élevé (5–6 %)

3 500 – 4 500 €/m²

Les Menuires

3 Vallées

Moins chère que Val Thorens, bon enneigement, grand domaine

Élevé (5–6 %)

3 800 – 4 800 €/m²

Tignes

Espace Killy

Altitude élevée, ski été possible, forte demande

Moyen à élevé

6 500 – 8 000 €/m²

Valmorel

Grand Domaine

Familiale, à taille humaine, plus accessible

Moyen

3 500 – 4 300 €/m²

🏡 Les stations à fort potentiel de valorisation à moyen terme

Si vous visez ici la plus-value plutôt qu’un rendement immédiat :

Station

Domaine

Pourquoi investir maintenant ?

Prix moyen au m² (2025)

Les Saisies

Espace Diamant

Bon enneigement, offre encore abordable, station montante

4 000 – 5 000 €/m²

Pralognan-la-Vanoise

Vanoise

Village préservé, faible concurrence, très bon rapport qualité/prix

3 000 – 4 000 €/m²

La Rosière

San Bernardo (FR/IT)

Liaison italienne, exposition sud, projets récents

5 000 – 6 500 €/m²

Les Orres

Hautes-Alpes

Orientation neige favorable, prix très bas

2 500 – 3 300 €/m²

💰 Les stations premium pour une clientèle aisée (moins de rendement mais plus de sécurité patrimoniale)

Station

Domaine

Pourquoi investir ici ?

Prix moyen au m² (2025)

Val d’Isère

Espace Killy

Rare, ultra prisée, loyers hauts même hors vacances

12 000 – 15 000 €/m²

Courchevel 1850

3 Vallées

Luxe, rareté, très forte valorisation

15 000 – 20 000 €/m²

Megève

Évasion Mont-Blanc

Élégante, vivante toute l’année, clientèle aisée

9 000 – 12 000 €/m²

🎿 À éviter (rentabilité incertaine ou enneigement fragile)

✅ Les avantages d’un investissement en station de ski

Voici les avantages d’investir dans une station de ski :

Avantage

Détail

Forte demande en haute saison

Les vacances scolaires d’hiver (Noël, février) affichent souvent un taux d’occupation proche de 100 % dans les stations bien situées.

Possibilité de rendement élevé

Avec une bonne gestion (tarifs dynamiques, conciergerie), certaines stations permettent de dégager 5 à 7 % de rendement brut, voire plus si achat malin dans l’ancien.

Valorisation à long terme

Les stations bien gérées avec des projets (remontées, immobilier, label "famille plus") voient souvent une hausse durable de la valeur au m².

Cadre attractif

Vous pouvez profiter du bien vous-même, ou pour vos proches. Cela rend cet investissement plus « agréable » qu’un bien purement locatif.

Régime LMNP très favorable

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet une fiscalité optimisée, notamment via l’amortissement du bien.

Diversification patrimoniale

C’est une classe d’actif différente (saisonnier, touristique, montagne), qui peut compléter une stratégie immobilière classique (urbain, Pinel, colocation…).

❌ Les inconvénients et points de vigilance

Voici les inconvénients :

Inconvénient

Détail

Forte saisonnalité

En dehors de l’hiver, la demande locative peut chuter fortement, sauf dans quelques stations « 4 saisons ».

Prix d’achat parfois élevé

Dans les stations cotées ou en altitude, les prix au m² peuvent atteindre 8 000 à 20 000 €/m², limitant la rentabilité brute.

Charges de copropriété importantes

Les résidences avec ascenseur, gardien, piscine, chauffage collectif peuvent générer des charges annuelles élevées.

Vieillissement des résidences

Dans l’ancien, les copropriétés de 1970–1990 nécessitent souvent des travaux coûteux (ravalement, isolation, toiture…).

Dépendance au climat

Le réchauffement climatique menace l’enneigement des stations basses, avec des saisons de ski raccourcies.

Accessibilité logistique

Certaines stations sont mal desservies (routes enneigées, peu de trains directs), ce qui peut freiner la location ou l’usage personnel.

Taxe foncière non négligeable

Dans certaines communes alpines, elle peut dépasser 1 000 € par an pour un simple studio.

Le choix du bien est déterminant pour votre rentabilité, la demande locative et les charges à long terme.

🏘️ Quel type de bien acheter en station de ski ?

Le choix du bien est déterminant pour votre rentabilité, la demande locative et les charges à long terme.

🎯 1. Studio ou petit T2 (20–35 m²)

🛏️ 2. Appartement familial (T2 cabine, T3, T4)

🏡 3. Chalet individuel

🛏️ 4. Investissement dans une résidence de tourisme

🗂️ Les démarches administratives et juridiques avant d’investir

📋 1. Vérification du zonage fiscal

🏢 2. Analyse du règlement de copropriété

🧾 3. Fiscalité locale

🛠️ 4. Étude technique et charges

📝 5. Déclaration en meublé de tourisme

🔍 6. Gestion locative et conciergerie

Investir en station de ski peut offrir une belle rentabilité et une forte valorisation, à condition de bien choisir la localisation, le type de bien et le cadre fiscal.

Chez Investir dans l’ancien, nous vous aidons à cibler des biens existants à fort potentiel dans les stations les plus porteuses, sans surpayer ni subir les contraintes du neuf.