La location meublée non professionnelle est avantageuse sur de nombreux points, mais elle présente quelques spécificités, notamment au niveau des obligations comptables. Mais alors, quelles sont-elles et faut-il recourir aux services d’un expert-comptable pour gérer tout ce qu’elles impliquent ?
La LMNP (location meublée non professionnelle) est un statut intéressant pour les propriétaires-bailleurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité immobilière. En plus d’être plus rentable que la location nue, elle permet notamment d’amortir le bien¹ et de déduire certaines charges des revenus locatifs, telles que les intérêts d’emprunt, les honoraires de l’expert-comptable ou les frais d’assurance, par exemple (seulement sous le régime réel). Si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 23 000 euros et au montant total des autres revenus de votre foyer fiscal, vous êtes soumis au statut LMP (location meublée professionnelle).
¹ Les amortissements seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien (réforme fiscale de 2025), ce qui alourdira la fiscalité. Dans le cadre de ces changements, il peut être intéressant de vous faire accompagner par un expert-comptable LMNP pour optimiser vos revenus locatifs, ainsi que pour mieux gérer votre comptabilité, notamment sous le régime réel.
Deux régimes fiscaux sont envisageables en LMNP : le régime Micro-Bic et le régime réel. Zoom sur leurs fondamentaux.
Le régime Micro-Bic est le régime auquel vous êtes soumis par défaut en LMNP, excepté pour les meublés de tourisme non classés qui dépassent le seuil d’application². Il ne permet pas de déduire vos charges locatives, mais un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur vos revenus locatifs pour les locations de longue durée (30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la réforme de 2025), ce qui signifie que seulement 50 % du montant de vos revenus déclarés est imposable. Il reste par ailleurs intéressant depuis la réforme fiscale de 2025 si vous prévoyez de vendre bientôt votre bien, car il vous évitera d’accumuler trop d’amortissements.
² Le seuil d’application du régime Micro-Bic est désormais abaissé à 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés.
Il peut s’avérer plus intéressant d’opter pour le régime réel en LMNP, notamment pour les loueurs de courte durée (depuis la loi Le Meur) et lorsque les charges locatives sont élevées. Il est d'ailleurs important de faire le choix du régime fiscal en amont du projet immobilier afin que celui-ci soit le plus rentable possible. Le régime réel permet, par exemple, de déduire certaines charges, telles que les frais d’acquisition et les frais de travaux, d’où l’importance d’anticiper.
Bon à savoir : il est possible de passer du régime Micro-Bic au régime réel grâce à un courrier de levée d’option.
Dans le cadre du régime Micro-Bic, la comptabilité est allégée grâce à son mode de fonctionnement (abattement forfaitaire). Les propriétaires-bailleurs ont donc simplement à déclarer leurs recettes en ligne ou sur le formulaire n°2042-C-PRO. Ils doivent de ce fait tenir un livre de recettes de manière chronologique et détaillée (à l’aide d’un cahier comptable, d’un modèle issu d’Internet ou d’un logiciel de comptabilité), en indiquant notamment les dates de réception des paiements et le nom des locataires, et en l’accompagnant des documents justificatifs. Il permet notamment d’avoir un aperçu de la situation de la LMNP, de s’assurer du respect des plafonds de la LMNP et du régime Micro-Bic, ainsi que de limiter les fraudes.
Il est également nécessaire de mettre en place un registre des achats qui récapitule les dépenses effectuées pour la LMNP (avec, entre autres, la date de paiement, la référence de la facture d’achat, le montant, le mode de règlement et la dénomination sociale du fournisseur). En parallèle de ces deux obligations comptables, il est donc capital de garder tous les documents liés à la LMNP, tels que les différentes factures ou les quittances de loyer.
Le régime réel permet de déduire certaines charges des revenus locatifs, ce qui alourdit davantage les obligations comptables :
Une comptabilité rigoureuse au régime réel permet notamment d’établir la liasse fiscale (pour la transmettre au service des impôts dans les délais) et le FEC (fichier des écritures comptables), d’avoir une vision claire de la rentabilité du bien, d’établir des prévisions et de planifier des investissements ou encore d’éviter le risque de redressement fiscal. Comme sous le régime Micro-Bic, il est important de garder tous les documents liés à la LMNP (acte d’acquisition, factures diverses : rénovation, entretien, assurances, etc.).
L’expert-comptable n’est pas une obligation en LMNP, mais il peut s’avérer très utile pour le régime réel. La comptabilité au régime Micro-Bic étant très minime, son rôle ne sera donc pas vraiment nécessaire, mais il peut tout de même fournir des conseils en amont du projet immobilier (choix du régime, décisions d’investissements, compréhension des nouvelles législations 2025, etc.).
Le régime réel est complexe en termes de comptabilité et de fiscalité et il est donc plus que conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé dans l'immobilier, et ce, le plus tôt possible, car la première année permet de poser les bonnes bases et est donc déterminante. L’expertise d’un expert-comptable est par ailleurs d’une grande utilité pour le propriétaire-bailleur, qui est déchargé des tâches chronophages qu’induit le régime réel et qui est sûr de transmettre des déclarations exemptes d’erreurs ou d’oublis à l’administration fiscale. Ses conseils permettent également de sécuriser la LMNP et de la développer, mais également de mieux tirer profit de l’investissement locatif grâce à l'optimisation fiscale. Autre point positif : les frais d’honoraires de l’expert-comptable sont déductibles des recettes !
La LMNP reste donc intéressante malgré les récentes mesures, notamment sous le régime réel, mais celui-ci est plus complexe au niveau comptable. Les obligations sont également plus nombreuses et chronophages, d’où l’utilité de faire appel à un expert-comptable.