En tant qu'expatrié français cherchant à investir en tant qu'expatrié dans l'immobilier en France, il est essentiel de maîtriser les spécificités fiscales liées à cette démarche. L'investissement immobilier depuis l'étranger présente une opportunité remarquable d'optimisation patrimoniale et de création de revenus passifs. Cependant, cela exige une compréhension approfondie du paysage fiscal français, surtout en ce qui concerne l'imposition des revenus locatifs, afin d'exploiter pleinement les avantages de votre investissement tout en réduisant les charges fiscales.
Investir dans des immeubles de rapport en France offre de multiples bénéfices, incluant des taux d'intérêt avantageux pour les prêts immobiliers (autour de 2,5% à 3% en 2022), des prix d'acquisition accessibles, et le potentiel de générer un revenu locatif conséquent. Néanmoins, il est essentiel de considérer la résidence fiscale de l'expatrié et les particularités de l'imposition des revenus locatifs à l'étranger pour éviter les surprises fiscales.
Cet article détaille les particularités fiscales rencontrées par les expatriés investissant en France et explore les stratégies d'optimisation fiscale pour maximiser les retours sur investissement.
La détermination de la résidence fiscale est un élément important pour les expatriés, car elle définit les obligations fiscales et le régime d'imposition applicable. Selon le droit interne français, la résidence fiscale est définie par l'article 4 B du Code général des impôts (CGI), qui établit trois principaux critères pour être considéré comme résident fiscal français : le foyer ou le lieu de séjour principal en France, l'activité professionnelle principale exercée en France, et le centre des intérêts économiques situé en France.
Un seul de ces critères suffit pour être considéré comme résident fiscal français. Par exemple, si vous passez plus de 183 jours par an en France, vous êtes généralement considéré comme résident fiscal, même si vous n'avez pas votre foyer principal dans le pays.
De même, si votre famille réside en France ou si la majeure partie de vos revenus provient de France, vous pourriez être considéré comme résident fiscal français.
La résidence fiscale a un impact significatif sur l'imposition des revenus fonciers. Pour les résidents fiscaux français, la totalité de leurs revenus mondiaux, y compris les revenus locatifs générés par des biens immobiliers situés en France ou à l'étranger, est soumise à l'impôt en France.
Cela inclut les revenus de location meublée ou nue, ainsi que les revenus provenant de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou de locations meublées professionnelles (LMP).
En revanche, les non-résidents fiscaux français ne sont imposés que sur leurs revenus de source française. Cela signifie que seuls les revenus locatifs générés par des biens immobiliers situés en France seront imposés en France, tandis que les revenus locatifs provenant de biens immobiliers situés à l'étranger ne le seront pas.
La double imposition est un risque significatif pour les expatriés, car ils peuvent être soumis à l'impôt dans deux pays différents.
Pour éviter cela, la France a conclu des conventions fiscales internationales avec de nombreux pays, basées sur le modèle de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE). Ces conventions définissent des critères hiérarchisés pour attribuer la résidence fiscale à un seul des États et prévoient des méthodes pour éviter la double imposition, telles que la méthode de l'imputation (crédit d'impôt) ou la méthode de l'exemption.
Ces conventions permettent de déterminer quel pays a le droit d'imposer les revenus et de quelles manières les impôts payés dans un pays peuvent être crédités ou exemptés dans l'autre. Par exemple, si un expatrié français perçoit des revenus locatifs en France et en Espagne, les conventions fiscales entre la France et l'Espagne détermineront comment ces revenus seront imposés pour éviter la double imposition.
Lorsque vous êtes un expatrié français possédant des biens immobiliers en France, les revenus que vous en tirez sont imposés en France, quelle que soit votre résidence fiscale.
Cette règle est définie par les conventions fiscales bilatérales que la France a établies avec d'autres pays. Ainsi, en vertu de la convention fiscale franco-suisse, les revenus provenant de biens immobiliers situés en France sont imposables en France, même si le propriétaire réside fiscalement en Suisse.
Ces revenus locatifs, qu'ils proviennent de locations nues ou meublées, sont considérés soit comme des revenus fonciers, soit comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en fonction du type de location et du régime fiscal sélectionné. Pour les locations nues, ils sont classés dans la catégorie des revenus fonciers, tandis que pour les locations meublées, ils relèvent des BIC. Il est important pour l'investisseur de comprendre la fiscalité liée à ces différents types de revenus, notamment les nuances de l'immeuble de rapport fiscalité, pour une gestion optimale de son patrimoine.
Les expatriés non résidents doivent aussi s'acquitter de prélèvements sociaux sur leurs revenus fonciers en France.
Depuis 2016, ces prélèvements (CSG-CRDS) s'élèvent à 15,5% pour les revenus fonciers des non-résidents. Toutefois, pour les non-résidents de l'Union européenne, un prélèvement de solidarité de 7,5% peut s'appliquer à la place.
Il est important de savoir que les conventions fiscales peuvent proposer des solutions pour éviter la double imposition, autorisant ainsi à créditer ou exempter les impôts payés dans un pays pour ne pas être imposé deux fois. Par exemple, un expatrié français vivant au Royaume-Uni peut déduire de son impôt britannique un crédit d'impôt correspondant à l'impôt français sur ses revenus locatifs.
L'impôt sur les revenus locatifs peut être significativement réduit grâce à la déduction des frais de gestion et des charges liées à la propriété.
Dans le cadre du régime micro-foncier, un abattement automatique de 30% est appliqué sur les revenus bruts, sans nécessité de fournir des justificatifs. Cependant, en choisissant le régime réel, il est possible de déduire une plus large gamme de charges, y compris les intérêts d'emprunt, les primes d'assurance, les charges de copropriété, et même les amortissements sur le bâti et le mobilier.
Ces déductions peuvent parfois aboutir à une base imposable nulle, voire à un déficit fiscal, qui peut être déduit de vos autres revenus. Cette approche permet de minimiser l'impôt sur les revenus locatifs et d'optimiser votre situation financière.
Les expatriés peuvent optimiser leur situation fiscale en créant des structures juridiques sur mesure. La création d'une société civile de placement immobilier (SCPI) ou d'une société de gestion de patrimoine immobilier peut, par exemple, réduire l'impôt sur les revenus locatifs. Ces structures offrent la possibilité de déduire certaines charges et intérêts d'emprunt, réduisant ainsi significativement la base imposable.
En outre, l'utilisation de structures de holding ou de trusts pour la gestion du patrimoine immobilier présente des avantages fiscaux, notamment en termes de protection de l'actif et de planification successorale, tout en minimisant les impôts sur les plus-values et les revenus fonciers.
Certains pays proposent des régimes fiscaux spéciaux avantageux pour les expatriés. L'Italie, par exemple, offre un régime de « flat tax » à 7% sur les revenus générés à l'étranger pour les nouveaux résidents. La Roumanie et le Monténégro offrent également des taux d'impôt faibles, réduisant considérablement la charge fiscale pour les expatriés.
En France, les expatriés non résidents peuvent bénéficier d'exonérations d'impôt sur les plus-values mobilières et les revenus de placements financiers, une option particulièrement avantageuse pour ceux qui gèrent des portefeuilles d'investissements à l'étranger.
La planification fiscale est essentielle pour les expatriés, leur permettant de naviguer à travers les complexités de la fiscalité internationale. Il est souvent recommandé de consulter des conseillers fiscaux qualifiés possédant une expertise en fiscalité internationale. Ces experts peuvent aider à déterminer les meilleures stratégies d’optimisation fiscale, adaptées à la situation personnelle et aux objectifs financiers de l’expatrié.
La planification fiscale comprend aussi la gestion des prélèvements sociaux, la déclaration des revenus dans le pays de résidence et en France, ainsi que l'utilisation des conventions fiscales internationales pour éviter la double imposition. Un accompagnement spécialisé peut assurer que l’expatrié bénéficie de toutes les déductions et allocations disponibles, tout en restant en conformité avec les lois fiscales de son pays de résidence et de son pays d'origine.
En résumé, investir en immobilier en France en tant qu'expatrié exige une compréhension approfondie de la résidence fiscale, de l'imposition des revenus locatifs, et des stratégies d'optimisation fiscale disponibles.
Il est essentiel de déterminer votre statut de résident fiscal pour saisir les implications fiscales de vos investissements. Les conventions fiscales internationales et les structures juridiques appropriées peuvent réduire significativement votre charge fiscale.
De plus, l'expatriation vers des pays proposant des régimes fiscaux avantageux ou l'utilisation de régimes spéciaux comme le régime micro-foncier ou réel peuvent optimiser vos revenus locatifs.
Ne négligez pas l'importance de la planification fiscale et de la consultation d'experts en fiscalité internationale pour naviguer dans les complexités de la fiscalité française et internationale. En prenant les bonnes décisions et en utilisant les stratégies fiscales adéquates, vous pouvez maximiser vos bénéfices et protéger votre patrimoine.
N'hésitez pas à explorer ces options et à prendre conseil pour optimiser votre situation fiscale et atteindre vos objectifs financiers.