Comment déclarer les revenus d’une SCI à l’IR : guide complet pour 2026

Nouveautés fiscales pour 2026 à considérer

Changements législatifs et impact sur les SCI

En 2026, le taux d’impôt sur les sociétés (IS) pour les SCI reste à 25 % au-delà de 42 500 € de bénéfices, avec un taux réduit de 15 % sur cette première tranche. Cela affecte directement la fiscalité des SCI à l’IS, notamment lors de la réalisation de plus-values ou bénéfices.

Pour les SCI à l’impôt sur le revenu (IR), la transparence fiscale est maintenue, mais les prélèvements sociaux augmentent à 18,6 %, ce qui alourdit l’imposition des revenus fonciers et des quote-parts des associés. Afin d'éviter une mauvaise répartition des revenus, il est important de bien maîtriser la déclaration 2072 et la déclaration des revenus fonciers de la SCI pour anticiper d'éventuels redressements fiscaux.

Autres changements majeurs : l’abattement du micro-foncier passe de 30 % à 50 %, avec un plafond relevé à 30 000 € de loyers annuels, et le déficit foncier imputable sur le revenu global est porté à 40 000 €.

Optimisation fiscale et conseils pratiques

Pour les SCI à l’IR, maximisez les déductions (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière) et utilisez le report de déficit foncier sur 10 ans. Ces charges déductibles peuvent également inclure les frais de gestion de la SCI, permettant ainsi de réduire le calcul de l’impôt pour une SCI à l’IR. Faites attention à bien respecter les nouvelles règles de répartition des revenus pour éviter tout oubli dans la déclaration 2072 ou erreur, susceptibles d’entraîner des pénalités fiscales. Pour les SCI à l’IS, exploitez l’amortissement des biens et le pilotage des dividendes pour optimiser votre imposition.

Anticipez les contrôles fiscaux et consultez un expert pour adapter votre régime fiscal et optimiser votre rentabilité locative. Il est également conseillé de vérifier la répartition des revenus SCI et d'ajuster la déclaration SCI IR étape par étape afin de rester en conformité avec les nouvelles normes fiscales. En cas d'erreur ou de suspicion d'oubli de déclaration, vous pourriez faire face à un redressement fiscal ou des pénalités financières, d'où l'importance d'une déclaration rigoureuse.

FAQ

Quelle est la différence entre une SCI à l'IR et une SCI à l'IS pour la déclaration des revenus en 2026 ?

Une SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu) impose directement les associés sur leur part de bénéfices. Ces bénéfices sont soumis à leur tranche marginale d'imposition, à laquelle s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. En revanche, une SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés) impose la société elle-même à un taux de 15 % ou 25 %. Les associés ne sont imposés que s'ils perçoivent une distribution de bénéfices.

Quel formulaire utiliser pour déclarer les revenus d’une SCI à l’IR en 2026 ?

Pour déclarer les revenus d’une SCI à l’IR en 2026, utilisez le formulaire 2072. Le formulaire 2072-S est destiné aux cas simples, tandis que le formulaire 2072-C est requis pour des situations complexes, comme un démembrement ou des associés non-résidents. Ce formulaire doit être déposé en ligne sur impots.gouv.fr avant le 2e jour ouvré après le 1er mai.

Quelle est la date limite de déclaration des revenus d’une SCI à l’IR pour l’exercice 2025 ?

Pour une SCI à l'IR concernant l'exercice 2025, la déclaration papier (formulaire 2072) doit être envoyée au plus tard le 5 mai 2025 (2e jour ouvré après le 1er mai). Si vous effectuez la déclaration en ligne, vous bénéficiez d’un délai supplémentaire jusqu’au 20 mai 2025 (+15 jours).

Comment les associés déclarent-ils leur quote-part de revenus d’une SCI à l’IR ?

Les associés d'une SCI à l'IR doivent déclarer leur quote-part de revenus sur leur déclaration d'impôt personnelle. Si vous ne détenez que des parts de SCI, cette quote-part doit être reportée sur le formulaire 2042, dans la rubrique des revenus fonciers. Si la SCI a engendré un déficit foncier, vous devrez suivre strictement les instructions pour le calcul du déficit foncier de la SCI et sa déclaration.

Pour des revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros, le formulaire 2044 (régime réel) est obligatoire. Chaque associé déclare sa part en fonction de son pourcentage de détention des parts sociales, selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Il est également important de bien répartir les revenus fonciers de la SCI entre les associés pour éviter des erreurs de calcul ou une mauvaise répartition qui pourraient entraîner un redressement fiscal. Pensez également à inclure les intérêts d'emprunt SCI déductibles ainsi que les travaux déductibles pour optimiser l'imposition.