Quand on loue un logement, toutes les charges ne sont pas à la charge du locataire.
Certaines restent à la charge du propriétaire : ce sont les charges locatives non récupérables.
Voici leur définition, la liste complète et la façon de les gérer pour éviter les litiges, avec Investir dans l’ancien :
- 🏠 Une charge locative non récupérable est une dépense que vous payez en tant que propriétaire et que vous ne pouvez pas refacturer au locataire.
- 🔧 Cela inclut les grosses réparations : toiture, ravalement, ascenseur, installation électrique ou plomberie complète.
- 🏗 Les travaux de mise aux normes ou d’amélioration restent à votre charge (isolation globale, installation d’ascenseur, transformation d’un local).
- 📑 Les honoraires de gestion et de syndic (agence, administrateur, assurance PNO) ne sont pas récupérables.
- 🔥 Les frais liés à des sinistres non imputables au locataire (dégât des eaux, incendie dû à un vice de construction) sont à votre charge.
- 💸 Certains impôts et taxes comme la taxe foncière ou certaines taxes spécifiques ne peuvent pas être refacturés.
- 📜 En location nue, le décret n°87-713 limite strictement la liste des charges récupérables.
- 🛋 En location meublée, vous pouvez en récupérer davantage via le bail, mais les grosses réparations restent pour vous.
- 🛡 Pour éviter les litiges, détaillez les charges dans le bail, fournissez un décompte annuel, conservez les factures et prévenez le locataire avant de gros travaux.
- 🤝 Investir dans l’Ancien vous accompagne pour analyser vos charges, optimiser vos loyers et sécuriser votre rentabilité.
Qu’est-ce qu’une charge locative non récupérable ?
Une charge locative non récupérable est une dépense payée par le propriétaire et non refacturable au locataire.
Elles concernent généralement :
- Les grosses réparations et travaux importants
- Les honoraires de gestion
- Certains impôts et taxes
- Les frais liés à des sinistres non imputables au locataire
💡 Référence juridique : décret n°87-713 du 26 août 1987 (location nue) et code civil (article 606 pour les grosses réparations).
La liste des charges non récupérables
Les grosses réparations (article 606 du Code civil)
- Réfection complète de toiture
- Ravalement de façade
- Remplacement d’un ascenseur
- Réfection totale d’une installation électrique ou plomberie
Les travaux de mise aux normes ou d’amélioration
- Isolation thermique globale
- Installation d’un ascenseur
- Transformation d’un local en logement
Les honoraires de gestion et de syndic
- Frais de gestion locative (agence, administrateur de biens)
- Rémunération du syndic de copropriété
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
Les frais liés aux sinistres
- Réparations après un dégât des eaux non causé par le locataire
- Remise en état après un incendie dû à un vice de construction
Les impôts et taxes non récupérables
- Taxe foncière
- Contribution à l’« enlèvement des ordures ménagères » (si non expressément récupérable selon le bail)
- Taxes sur les bureaux et surfaces commerciales
Tableau récapitulatif
Type de dépense | Récupérable par le bailleur ? |
|---|
Entretien courant (jardin, ménage) | ✅ Oui |
|---|
Réparation d’une fuite mineure | ✅ Oui |
|---|
Remplacement complet de toiture | ❌ Non |
|---|
Honoraires de syndic | ❌ Non |
|---|
Assurance PNO | ❌ Non |
|---|
Taxe foncière | ❌ Non |
|---|
Électricité des parties communes | ✅ Oui |
|---|
Remise en état après vice de construction | ❌ Non |
|---|
Comment répartir les charges entre bailleur et locataire
Cas d’une location nue
Régi par le décret n°87-713. Les charges récupérables concernent l’entretien courant et les menues réparations. Le reste est à la charge du bailleur.
Cas d’une location meublée
Le bail doit détailler les charges récupérables. Le régime est plus souple, mais les grosses réparations restent à la charge du propriétaire.
Cas particuliers : colocation, bail commercial
- Colocation : même règles, mais répartition selon le bail (charges divisées).
- Bail commercial : libre négociation, mais certaines charges restent légalement non récupérables.
Comment éviter les litiges sur les charges locatives
- Détailler les charges dans le bail : éviter les formulations vagues.
- Fournir un décompte annuel : c’est obligatoire pour une location nue.
- Garder toutes les factures : elles servent de preuve en cas de contestation.
- Informer en amont : prévenir le locataire en cas de gros travaux.
💡 Astuce : un tableau comparatif “charges récupérables vs non récupérables” joint au bail limite les malentendus.
Investir dans l’Ancien vous aide à optimiser vos charges
En connaissant précisément les charges non récupérables, vous :
- Anticipez vos dépenses réelles
- Améliorez votre rentabilité nette
- Réduisez les risques de conflit locatif
📞 Investir dans l’Ancien vous accompagne pour analyser vos charges, ajuster vos loyers et sécuriser vos revenus locatifs partout en France.