Charges locatives : que peut vraiment vous réclamer votre propriétaire ?

Comprendre les charges locatives

Maison en billet

Définition des charges récupérables

Les charges récupérables, définies par le décret 87-713 du 26 août 1987, désignent les dépenses avancées par le propriétaire mais remboursées par le locataire dans le cadre d’un bail d’habitation (vide ou meublé, selon la loi ALUR). Elles concernent les services liés à l'usage des locaux, l'entretien courant des parties communes et la gestion quotidienne de l'immeuble. Selon la loi sur les charges locatives en location, seules les charges listées dans ce décret sont récupérables, que ce soit en régime réel ou forfaitaire. Afin de garantir une juste répartition des charges locatives, le propriétaire doit fournir des justificatifs détaillés au locataire, notamment en lien avec les charges comprises dans la location.

Liste exhaustive des charges récupérables

Voici les principales charges récupérables :

1. Services liés à l'usage : eau froide et chaude, chauffage collectif, électricité des parties communes, salaire du gardien (75 %), entretien des ascenseurs.

2. Entretien des parties communes : nettoyage, espaces verts, petites réparations, entretien des chaudières ou extincteurs.

3. Taxes locatives : taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), taxe de balayage.

Les charges non récupérables (ex. taxe foncière, gros travaux) restent à la charge exclusive du propriétaire, protégeant ainsi les droits du locataire. Ces charges non récupérables du propriétaire comprennent également les frais comme ceux liés aux gros travaux de rénovation ou au ravalement de façade, qui n'entrent pas dans la catégorie des charges locatives que le locataire doit payer. Cela évite, par ailleurs, tout risque de charges abusives en location.

Les conditions de répartition des charges

Principe de la répartition des charges

Le principe de la répartition des charges repose sur un critère fondamental : l'équité. Dans un immeuble collectif, le bailleur est tenu de communiquer le mode de répartition aux locataires. Ce mode est souvent défini dans le règlement de copropriété, basé sur les tantièmes ou millièmes. Bien qu'il n'existe pas de critère légal obligatoire, le bailleur doit fournir une justification lors de la régularisation des charges locatives.

En l'absence de règlement, une répartition équitable est imposée. Cela peut être calculé au prorata des surfaces ou en fonction des consommations réelles mesurées par des compteurs individuels (eau, gaz, électricité). En cas de monopropriété, le propriétaire a la liberté de choisir un mode de répartition équitable et stable d'une année sur l'autre, tout en précisant ce mode dans le bail ou sur la quittance de loyer.

Modalités de calcul et de répartition selon les types de logement

Les modalités de calcul et de répartition diffèrent selon le type de logement :

1. Location vide ou meublée avec provisions sur charges : Ici, la répartition des charges entre propriétaire et locataire est souvent basée sur la surface (en m²), le nombre de pièces ou les tantièmes de copropriété pour l'entretien des parties communes. Concernant le chauffage ou l'eau, les relevés individuels sont privilégiés pour une juste facturation au locataire. Une telle répartition s'assure que seules les charges locatives que le locataire doit payer lui soient effectivement facturées.

2. Location au forfait (charges comprises) : Cette formule, courante en location meublée, prévoit un montant fixe inscrit dans le bail. Ce montant est révisable chaque année selon l'IRL (Indice de Référence des Loyers) mais ne fait pas l'objet de régularisation ni de complément. Il doit toutefois rester raisonnable par rapport aux charges des précédents locataires.

Dans les immeubles en copropriété, le syndic répartit les charges de copropriété entre copropriétaires. Ensuite, le bailleur, en respectant la liste des charges récupérables locataire, récupère sa part auprès des locataires. Il est essentiel que les charges locatives soient déterminées conformément aux dispositions encadrées, pour éviter tout litige de charges locatives.

Régularisation et contestation des charges locatives

Processus de régularisation annuelle des charges

Le processus de régularisation annuelle des charges est encadré par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux d'habitation. Il est important de savoir que votre propriétaire a l'obligation de régulariser vos provisions pour charges au moins une fois par an. Cette régularisation consiste à comparer les montants que vous avez versés mensuellement avec les dépenses réelles qu'il a engagées.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur doit vous transmettre un décompte détaillé des dépenses, poste par poste. Ce document doit inclure les charges locatives accompagnées des justificatifs nécessaires (factures, contrats, relevés), comme requis par le décret 87-713 charges locatives. Dans le cas d'un immeuble collectif en copropriété, ce décompte doit aussi préciser le mode de répartition des charges locatives et peut inclure une note explicative concernant les modalités de chauffage ou la consommation d'eau pour l'entretien des parties communes. Les obligations du propriétaire relatives aux charges locatives visent à protéger les droits des locataires.

Après la régularisation, trois cas peuvent se présenter :

Sachez également que le propriétaire dispose d'un délai de 3 ans pour réclamer le paiement des charges ou des loyers impayés, même après votre départ du logement.

Droits du locataire en cas de contestation des charges demandées

En cas de contestation ou si vous estimez que les charges demandées sont abusives, vos droits en tant que locataire sont protégés par la loi. Tout d'abord, vous êtes en droit d'exiger que toute demande soit justifiée par des documents comptables, tels que des factures ou des contrats. Ces justificatifs doivent être consultables pendant au moins six mois après la régularisation.

En cas de litige, si la régularisation est tardive ou dépasse l'année civile suivante, vous pouvez refuser un paiement immédiat et demander un étalement sur 12 mois. Notez que le délai de prescription de 3 ans limite les demandes du propriétaire : il ne peut réclamer que les charges des trois dernières années. Toute demande concernant des charges de plus de 3 ans est irrecevable.

Si vous estimez que certaines dépenses ne relèvent pas des charges locatives légales ou que la répartition des charges est inéquitable, vous pouvez adresser une contestation au propriétaire ou saisir un tribunal. De plus, l'absence d'un décompte détaillé envoyé un mois avant la régularisation constitue un manquement que vous pouvez invoquer pour refuser le paiement ou demander un échelonnement. Cela s'applique également si des dépenses abusives, non incluses dans le décret charges récupérables, sont facturées. N’hésitez pas à demander la révision des charges si vous constatez des écarts dans la régularisation ou le contenu des factures.

En cas de difficulté financière, n'hésitez pas à contacter un tiers de confiance ou une association de défense des locataires. Ces organismes peuvent vous aider à faire valoir vos droits et à protéger vos intérêts face à vos obligations envers le propriétaire.

FAQ

Quelles sont les différences entre les charges locatives au réel et les charges forfaitaires ?

Les charges locatives au réel dépendent des dépenses effectives et font l'objet d'une régularisation annuelle. Le locataire verse chaque mois une provision, qui est ajustée une fois par an en fonction des dépenses réelles. En revanche, les charges forfaitaires représentent un montant fixe inscrit dans le bail, sans aucune régularisation ultérieure.

Aucun complément ne peut être exigé, quelle que soit l'évolution des charges réelles.

Quels types de dépenses peuvent être inclus dans les charges locatives récupérables ?

Les charges locatives récupérables regroupent trois grandes catégories :

Le propriétaire peut-il modifier le montant des charges en cours de bail ?

Le propriétaire peut ajuster le montant des charges en cours de bail, mais uniquement dans un cadre légal précis. Une révision est autorisée une fois par an, lors de la régularisation annuelle des charges. Toute modification unilatérale en dehors de ce cadre est illégale et nécessite un avenant signé par les deux parties.

Quelles charges locatives ne sont pas récupérables et restent à la charge du propriétaire ?

Les charges locatives non récupérables, qui restent à la charge exclusive du propriétaire, incluent :