Lorsqu’on se lance dans l’investissement locatif, il y a un risque non négligeable à considérer : la vacance locative. De quoi s’agit-il ? Quelles en sont les conséquences pour l’investisseur ? Nous répondons à ces questions ci-dessous.
Nous évoquerons aussi les nouvelles tendances du marché locatif afin de vous éviter de tomber dans cette difficulté. Et nous ferons un tour des villes où la vacance locative est élevée.
Alors qu’il est courant d’entendre qu’il y a une pénurie de logements en France, 8,4 % du parc français est inoccupé, soit 3 116 000 habitations sur les 37 millions existantes. Mais l’INSEE, à l’origine de ces chiffres, précise que ce sont les logements abordables qui manquent sur le marché de l’immobilier.
On entend par vacance locative le fait qu’un bien à louer est inoccupé, entre deux locataires, pour une certaine durée. C’est un risque à considérer, car il va réduire le rendement locatif du fait du manque de loyer perçu.
Plus du quart des logements vacants sont des logements en mauvais état. Mais il ne faut pas oublier non plus que l’emplacement de ces logements compte aussi : pas ou peu de transports en commun, de services de proximité ou de commerce, etc.
Pour le fisc, un logement vacant est un bien locatif qui est vide depuis au minimum un an à compter du 1er janvier de l’année d’imposition. Donc pour cette année 2022, le logement doit être inoccupé depuis au moins le 1er janvier 2021. Et le logement doit aussi être inoccupé moins de 90 jours consécutifs dans l’année.
Au-delà de l’évidente perte de revenu lorsqu’un logement à louer est vide, le propriétaire peut se voir soumis à la Taxe sur les Logements Vacants - TLV.
Elle vise les logements non occupés moins de 90 jours consécutifs.
Le propriétaire-bailleur est exonéré s’il fait des travaux structurels nécessaires, des travaux d’installation ou rénovation liés à l’isolation, l’électricité, l’eau ou le chauffage et donc rendant le logement inhabitable.
Le cas échéant, il sera soumis à cette taxe :
● 15 % de la valeur locative du bien la 2e année de vacance,
● 25 % les années suivantes et
● 9%de frais ajoutés par l’État.
Le propriétaire étant soumis à la taxe foncière, il s’agit d’une charge supplémentaire en cas de vacance locative. Mais en cas de vacance supérieure à 3 mois et s’il en fait la demande, il peut obtenir un dégrèvement partant du premier jour du mois suivant le début de la vacance jusqu’à ce que la vacance prenne fin (dernier jour du mois).
La pandémie a fortement changé la donne du marché immobilier en France, qu’il soit locatif ou pour une résidence principale.
Ces deux années ont eu des conséquences nombreuses sur le marché locatif dont :
● Une augmentation certaine des loyers impayés,
● Des fins de bail anticipées du fait des nombreuses pertes d’emplois,
● Des vacances locatives allongées pour les petites surfaces, notamment, destinées aux étudiants du fait des cours à distances nombreux dans les universités,
● Une hausse de l’attractivité des villes au cadre de vie agréable.
La demande des locataires a été modifiée par les confinements successifs, que ce soit en ville, ou en campagne et banlieue :
● Un appartement avec un extérieur est très demandé,
● Cour ou jardin sont recherchés pour les maisons de ville,
● La colocation est très tendance donc un grand appartement avec plusieurs chambres est aussi très demandé.
Les locataires recherchent plus d’espace intérieur et des espaces verts. Par conséquent, le risque de vacance locative risque d’augmenter si votre investissement locatif ne tient pas compte de ces nouveaux critères.
Depuis son entrée en vigueur en juillet 2021, le nouveau DPE – Diagnostic de Performance Énergétique -, a une valeur juridique. Ainsi la responsabilité du propriétaire est engagée face au locataire et aux informations contenues dans ce DPE.
Mais surtout, la nouvelle classification énergétique des logements fait que ceux qui sont dits « passoires thermiques », notés F et G (sur une échelle allant de A à G), devront être rénovés d’ici 2028.
À partir de 2023, ceux qui affichent une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2/an, notés G, ne pourront plus être loués.
En 2028, ce sont les biens en classe F qui subiront cette interdiction.
Donc pour éviter une vacance locative dès cette année, mieux vaut être sûr de la qualité du bien dans lequel vous investissez.
Ou bien, vous êtes prêt à effectuer les travaux d’amélioration nécessaires. Des aides comme MaPrimeRenov’ ou le dispositif de réduction fiscale comme la Loi Denormandie (c’est la Loi Pinel de l’ancien !) peuvent vous aider à envisager ces travaux.
Il s’agit de logements laissés vides depuis plus de 2 ans. Ce seuil a été choisi pour établir les statistiques ci-dessous, car, au-delà, le propriétaire est redevable de la TLV - Taxe sur les Logements Vacants.
La liste que nous vous proposons répertorie les villes où la vacance locative de plus de 2 ans est la plus importante et n’est pas exhaustive :
● 53 villes de plus de 200 000 habitants sont concernées,
● 367 villes de moins de 200 000 habitants ont été répertoriées et
● Paris, Lyon et Marseille ont été classées selon leurs arrondissements (au-dessus de 200 000 habitants).
| | Villes | Nombre de logements | % logements vacants depuis au moins 2 ans | % logements vacants |
| 1 | Marseille 2e | 14 145 | 6,3 % | 19,2 % |
| 2 | Marseille 1er | 22 981 | 6,1 % | 17,8 % |
| 3 | Saint-Étienne | 83 600 | 4,9 % | 16,8 % |
| 4 | Marseille 3e | 20 112 | 4,3 % | 16,9 % |
| 5 | Paris 8e | 28 131 | 4,2 % | 13,7 % |
| 6 | Marseille 15e | 24 183 | 4,2 % | 12,1 % |
| 7 | Marseille 14e | 18 405 | 3,4 % | 13,2 % |
| 8 | Marseille 6e | 27 897 | 3,1 % | 14,4 % |
| 9 | Marseille 5e | 29 096 | 3,1 % | 14,3 % |
| 10 | Paris 1er | 13 300 | 3,1 % | 12,3 % |
| 11 | Lille | 113 703 | 3,0 % | 15,3 % |
| 12 | Marseille 7e | 22 462 | 2,8 % | 10,6 % |
| 13 | Paris 2e | 17 500 | 2,7 % | 11,2 % |
| 14 | Marseille 11e | 21 314 | 2,4 % | 8,1 % |
| 15 | Paris 6e | 32 543 | 2,4 % | 10,0 % |
Source : Ministère de la Transition écologique
| | Villes | Nombre de logements | % logements vacants depuis au moins 2 ans | % logements vacants |
| 1 | Tarbes | 24 536 | 10,7 % | 22,9 % |
| 2 | Vierzon | 13 767 | 9,4 % | 17,9 % |
| 3 | Nevers | 17 246 | 9,2 % | 18,6 % |
| 4 | Roanne | 18 937 | 8,6 % | 20,0 % |
| 5 | Montluçon | 20 493 | 8,5 % | 18,1 % |
| 5 | Le Puy-en-Velay | 11 400 | 8,2 % | 18,3 % |
| 6 | Vichy | 21 343 | 7,7 % | 17,6 % |
| 7 | Valenciennes | 23 488 | 7,7 % | 20,7 % |
Source : Ministère de la Transition écologique
Avec plus de 3 millions de logements vides en France, c’est 63 % de plus en 40 ans et 1,1 million de logements inoccupés depuis 2 ans. Les attentes différentes des locataires depuis la pandémie et le nouveau DPE ne font qu’ajouter au risque de vacance locative.
Ce risque doit être sérieusement considéré pour être évité lors d’un investissement locatif.