Les investisseurs peuvent passer par un courtier pour négocier leur crédit auprès des différentes banques, ou encore faire appel au prêt entre particuliers. Les particuliers peuvent aussi avoir recours au crowdfunding immobilier (voir les avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier).
Si les banques demandent généralement 10 à 20% d’apport pour un investissement immobilier classique, cela peut être moins pour un investissement locatif. Au contraire, il faudra plus d’apport pour un prêt in fine.
Une acquisition immobilière engendre beaucoup de frais annexes, comme les frais de notaire, les frais d’agence ou encore les frais de dossier.
Les frais de notaire sont habituellement autours de 8% pour un bien immobilier ancien, et de 3% pour un bien neuf acquis sur plans. À cela s’ajoutent les frais d’agence le cas échéant, souvent compris entre 8% et 5% (dégressifs en fonction du prix du bien), qui peuvent être à la charge du vendeur, de l’acquéreur, ou partagés. Enfin, les frais de dossier varient selon l’établissement prêteur, traditionnellement entre 500 et 1 500 €.
Ainsi, les banques demandent en principe un apport initial d’au moins 10%, si possible 15 ou 20%, pour couvrir les frais annexes générés par l’acquisition. Ceci s’explique par le fait que si l’emprunteur ne rembourse pas son prêt et que la banque saisit le bien immobilier, elle ne récupère que la valeur du bien lui-même en cas de vente, et non les frais annexes.
Un particulier qui emprunte pour acheter sa résidence principale pousse généralement l’emprunt jusqu’au maximum qu’il puisse rembourser, pour pouvoir acheter un bien avec le plus de confort ou d’espace. C’est donc assez risqué pour la banque qui lui prête, car sur les 25 ou 30 ans du prêt, l’emprunteur peut perdre son travail, diminuer ses revenus, ou subir de nombreux changements qui pourraient affecter sa capacité de remboursement.
Dans le cadre d’un investissement locatif, les futurs loyers sont censés financer une bonne partie de la mensualité, voire la totalité. Ainsi, il y a peu de risques que l’investisseur ne puisse pas assumer le remboursement du prêt. Par ailleurs, en cas de grosse difficulté financière, le propriétaire peut plus facilement vendre ce bien, étant donné qu’il ne vit pas dedans. Si un projet s’avère ne pas être rentable, un investisseur préfère généralement revendre le bien pour rembourser le crédit restant et conserver le surplus, plutôt que de ne pas rembourser et que la banque saisisse le bien.
Pour ces raisons, l’apport personnel demandé est moindre pour des investissements locatifs que pour des résidences principales. Les banques peuvent plus aisément octroyer un financement à 110%, c'est-à-dire que la banque finance aussi les frais de notaires et frais annexes.
Les prêts in fine consistent à ce que l’emprunteur ne rembourse le capital emprunté seulement à la fin de la durée du contrat. En attendant, il ne paye que les intérêts financiers et l’assurance emprunteur. Comme le montant du capital dû ne décroît pas dans le temps, le montant des intérêts et de l’assurance à payer ne diminue pas non plus.
Ceci est moins intéressant à première vue que les emprunts amortissables habituels, mais l’avantage est surtout fiscal. Les propriétaires bailleurs imposés au régime réel, contrairement au micro-BIC ou micro-foncier, peuvent déduire des revenus perçus l’intégralité des intérêts financiers payés. Selon la situation, cela peut s’avérer plus judicieux pour l’investisseur.
Dans ce cas, la banque prend un risque plus important étant donné qu’elle ne perçoit pas de remboursement tout au long du contrat, et que l’investisseur doit verser l’intégralité du capital en une seule fois. Aussi, la plupart des banques demandent un apport bien plus important, souvent entre 10 et 50%.
La différence entre 10% et 50% d’apport initial se situe dans la présentation de garanties, comme un plan de versement sur une assurance-vie nantie par la banque. Si l’investisseur s’engage à verser sur un contrat d’assurance-vie une épargne permettant de constituer le capital dû d'ici à la fin du contrat, le risque est bien moindre pour la banque.
Dans le cadre d’un investissement locatif, les banques sont plus enclines à prêter sans apport personnel si l’emprunteur présente un plan financier rentable et stable ou s’il apporte des garanties complémentaires.
Le fait que les cash-flows attendus couvrent une bonne partie de la mensualité est un élément fort pour rassurer l’établissement de crédit et qu’il accepte de financer l’investissement immobilier sans apport.
Il est important que la rentabilité soit attendue de façon stable. Un appartement loué en centre-ville à titre de résidence principale inspirera plus de confiance qu’un logement insolite dans une zone en vogue, soumis à l’affluence des touristes.
Par ailleurs, si l’investisseur présente un plan de financement dans lequel il tient compte des frais d’entretien, d’une réserve pour les imprévus, du remplacement programmé de certains équipements ou encore de la fiscalité, cela montre qu’il a bien anticipé ses dépenses. La banque a donc moins de raisons de penser qu’il pourrait se faire surprendre par la gestion de son projet, et se retrouver en incapacité de payer.
Beaucoup d’investisseurs préfèrent emprunter sans apport, non pas par manque de liquidités, mais parce qu’il est plus rentable d’investir cette somme. En effet, un apport diminue le prêt bancaire, ce qui fait économiser chaque année au maximum le TAEG du prêt. Dans un contexte de taux bancaires peu élevés, les investisseurs peuvent aisément avoir un meilleur rendement en investissant ailleurs.
Dans ce cas, il est possible de nantir un compte titre, une assurance-vie, un contrat de capitalisation, ou d’autres investissements. Ceci empêche l’investisseur d’agir sur ce compte sans l’autorisation de l’établissement prêteur. Ainsi, la banque s’assure qu’un certain capital reste disponible en cas de difficultés financières, ce qui peut favoriser un prêt sans apport.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière, HCSF, publie régulièrement des conseils ou tendances qui influent sur l’octroi de crédit par les banques, dont le fait de ne pas octroyer de prêt sans apport. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, le HSCF a précisé ses recommandations quant aux prêts immobiliers sans apport, agissant comme une norme.
Ses recommandations indiquent notamment que 80% des dérogations doivent concerner des prêts pour résidence principale. Ceci complique grandement l’octroi de prêt sans apport pour un investissement locatif. En effet, les banques ont ainsi la main sur seulement 20% des emprunts.
Pour contourner cette norme, certains établissements peuvent proposer un financement à 100%, mais considèrent les prêts aidés comme un apport. Par exemple, un Éco-PTZ peut être souscrit en plus du prêt immobilier.
Chaque établissement de crédit établit sa propre politique d’octroi des prêts, et de dérogation. Par ailleurs, il est vrai que les banques sont de plus en plus sensibles au risque, à fortiori depuis que les taux d’intérêts ont amorcé une légère baisse en début d’année.
Les banques peuvent utiliser la dérogation pour capter de nouveaux clients à fort potentiel. Ainsi, il peut être judicieux de négocier avec une banque autre que la sienne en apportant différents comptes ou assurances dans leur établissement.
Parmi les banques qui prêtent sans apport pour un investissement locatif, bien que cela dépende du dossier présenté, on citera les suivantes :
Bien qu’un particulier puisse obtenir une offre de prêt sans apport, un courtier a plus de force de négociation, grâce au nombre de dossiers qu’il apporte aux banques chaque année.
Par ailleurs, le courtier connaît ses partenaires et a l’expérience de dizaines de demandes de prêt déposées. Il sait donc auprès de quelles banques demander dans une telle situation, et peut conseiller son client sur les garanties qui pèsent dans la balance ou les éléments qui peuvent jouer en faveur de son dossier.
De plus, au-delà du fait qu’une banque accepte de prêter à un particulier qui n’a pas d’apport, l’enjeu se fait sur le taux d’intérêts proposé par l’établissement de crédit. Le but est d’avoir un prêt à un taux le moins élevé possible. C’est aussi le but du courtier, car sa commission est souvent justifiée par les économies réalisées sur le remboursement total du prêt.
Mensualités et remboursement total d’un prêt de 200 000 €, à taux fixe, hors assurance, selon divers taux d’intérêts et durées :
| Taux d’intérêts | 3,5 % | 4 % | 4,5 % | |||
| Durée du prêt | Mensualité | Total à rembourser | Mensualité | Total à rembourser | Mensualité | Total à rembourser |
| 25 ans | 1 085 € | 325 500 € | 1 144 € | 343 200 € | 1 205 € | 361 500 € |
| 26 ans | 1 059 € | 330 408 € | 1 119 € | 349 128 € | 1 180 € | 368 160 € |
| 27 ans | 1 035 € | 335 340 € | 1 095 € | 354 780 € | 1 157 € | 374 868 € |
Les investisseurs peuvent également passer par des établissements de crédit qui ne sont pas des banques.
Le prêt entre particuliers est bien sûr la solution la plus connue. Cependant, il est souvent peu agréable de rechercher un prêteur dans sa sphère personnelle, tout comme de devoir de l’argent à un proche.
À savoir qu’un prêt entre particuliers pour de tels montants doit être déclaré, soit via un contrat de prêt, soit via une déclaration de dette.
L’investisseur peut aussi rassembler les fonds sur une plateforme de crowdfunding. Ce sont ainsi d’autres particuliers qui peuvent financer le projet. Les principales plateformes de crowdfunding immobilier sont Anaxago, Homunity, Baltis, Raizers et Boursorama.
Ceci est particulièrement utilisé pour des causes précises, avec une communauté présente sur les réseaux sociaux, comme la conservation du patrimoine, le respect de l’environnement, la découverte contrôlée d’un parc naturel, etc. La plateforme Kiss Kiss Bank Bank est utilisée par plusieurs communautés pour récolter des fonds et financer des projets.
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est une norme en pratique. Pour y déroger, il faut présenter un dossier solide, un investissement rentable, et souvent apporter ses comptes et autres contrats bancaires dans un nouvel établissement.
Un courtier pourra plus facilement négocier avec différentes banques, et saura conseiller son client quant aux garanties et éléments qui jouent en faveur de son dossier. Le courtier peut aussi négocier un taux d’intérêt plus intéressant que si le particulier passe en direct par la banque, ce qui permet de réaliser des économies conséquentes.
Les banques apprécient les contrats d’assurance-vie nantis, ainsi que les comptes titres, contrats de capitalisation ou autres placements financiers. Il est également possible d’apporter un garant ou une garantie sur un autre bien immobilier.