Une SIIC est une société d’investissement immobilier cotée qui acquiert ou fait construire et gère des biens immobiliers. La société Unibail-Rodamco, principale SIIC en France concentre par exemple ses investissements immobiliers dans l’activité tertiaire.
Contrairement aux SCPI et OPCI, la SIIC est cotée en bourse. Les actionnaires achètent des actions via un compte titre et non de gré à gré. L’achat de ces actions est ouvert aux particuliers comme aux professionnels. Pour acheter des SIIC, il suffit d’avoir un compte titre auprès d’un établissement bancaire ou de solliciter les services d’un courtier en bourse.
L’avantage d’investir dans une SIIC à l’inverse des SCPI s’explique par la liquidité de l’action. Le vendeur n’a pas besoin de chercher un successeur pour vendre son action, elle sera cédée sur les marchés financiers.
Mais elles ont cependant des obligations :
- rémunérer aux actionnaires un minimum 95% de leur revenus locatifs
- avoir un capital social de minimum 15 millions€
- rémunérer aux actionnaires au moins 70% de leurs plus-values
- ne pas appartenir à plus de 60% à un seul actionnaire
- avoir une activité foncière principale
Le statut SIIC
Le statut SIIC, en place depuis 2003, est un statut de transparence fiscale: l'imposition des plus-values et des revenus ne se fait pas au niveau de la société immobilière, mais au niveau de ses actionnaires.
Pour obtenir le statut SIIC, la société doit avoir un capital minimum de 15 millions d'€. Cela permet de garantir sa solvabilité. Les SIIC dénombrent d’autres avantages tels que :
- un choix de véhicules immobiliers privés avec une liquidité de l’immobilier direct
- l’absence des frais d’entrée
- des coûts de transactions et des valeurs unitaires faibles comparés à des achats hors SIIC
- une transparence dans la gestion de ces actifs par la publication de rapports actualisés trimestriellement
- un management professionnel dans ce secteur très spécialisé
- Une fiscalité de revenu plus souple que pour les revenus fonciers
Un autre avantage de la SIIC est de proposer des placements financiers différents et peut-être moins risqués que les marchés d’actions. En effet la SIIC étend ses investissements sur plusieurs catégories d’actifs, localiser à plusieurs endroits et donc répondant aux spécificités des marchés locaux.
Malgré ces avantages, la SICC possède différents inconvénients. La SIIC est une société cotée en bourse et sa performance dépend de la tendance générale des marchés financiers et du ressenti des investisseurs, ainsi que de la performance financière de la société. De plus, pour acheter une SIIC, il n’est pas possible de contracter un prêt immobilier, il est nécessaire de recourir à un prêt à la consommation ou de prendre dans sa trésorerie.
Cette diversité immobilière en fait un produit à part qui réagit différemment aux évolutions boursières. Les caractéristiques de l’immobilier ne sont pas reproductibles avec un portefeuille d’actions et/ou d’obligations. L’immobilier synthétique n’existe pas. De fait, l’immobilier, comme produit d’investissement peut avoir du sens dans les logiques de diversification de portefeuille.
Les SIIC sont sensibles à plusieurs types de marchés
- Les marchés par produit (tertiaire, logistique, hôtelier),
- Les marchés par zone.
Il existe une variété de logiques d’investissement couplant produit et zone.
C’est pourquoi les SIIC investissent principalement dans le bureau. A titre d’exemple, nous pouvons citer Gecina pour Paris et l’Ile-de-France. Il en va de même pour Eurosic qui mise sur les bureaux tout en diversifiant son portefeuille.
La diversification est devenue monnaie courante au sein des SIIC car elle permet de réduire les risques face à l’environnement :
- Evolution de la fiscalité
- Changement des politiques publiques
- Évolution de la conjoncture économique localement ou à l’international
Si, la diversification des SIIC est désormais chose courante, il n’en a pas toujours été le cas. Les logiques de diversification ont évolué depuis la création des SIIC et particulièrement sous l’effet de la crise des subprimes qui atteint le marché français dès le dernier trimestre 2007.
La fiscalité des SIIC
Les SIIC bénéficient de la transparence fiscale avec une exemption de l'impôt sur les sociétés. Les bénéfices qu'elles tirent de leurs activités de location et de cession ne sont imposés qu'au moment de leur distribution. Les profits tirés de leurs activités ne sont donc pas déduits avant d'être répartis.
En échange de ces avantages, elles doivent procéder à une importante répartition des dividendes :
- 60% des profits exemptés tirés de la vente des bâtiments.
- 85% des profits exemptés tirés de la location de biens immobiliers
Les dividendes ne sont imposés que dans le chef des actionnaires qui les touchent, selon le régime fiscal habituel des dividendes.
Les dividendes distribués et plus values de cessions
Au 1er janvier 2018, le prélèvement forfaitaire unique ou PFU constitue le mode de taxation des dividendes et des plus values. Les dividendes sont imposés à un taux global de 30%, comprenant 17,2% au titre de prélèvements sociaux et 12,8% pour l'imposition sur le revenu.
