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Optimisez votre investissement locatif avec la colocation responsable


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Les propriétaires et investisseurs cherchent de plus en plus à acheter des logements plus spacieux afin de les proposer en colocation. Comment expliquer cette tendance ? La raison principale est que dans les grandes villes, de nouveaux profils décident de vivre en colocation, car les loyers augmentent continuellement là où le marché est tendu. Ainsi, la colocation permet de payer moins cher et d’avoir une surface de vie plus grande et donc bien plus agréable au quotidien.

Historiquement, les étudiants étaient presque les seuls à choisir la colocation, mais désormais ils ne représentent plus que 45% des colocataires. Les profils ont évolué :  les étudiants ont été rejoints par les actifs, qui représentent maintenant plus de la moitié des colocataires (54%) et même par les séniors (1%) ! *

Investir dans un grand logement pour le proposer à la colocation peut donc s’avérer être une bonne idée de projet.

Pourquoi choisir d’investir dans un bien destiné à la colocation ?

Comme énoncé précédemment, la colocation a le vent en poupe, surtout lorsqu’elle est meublée. En effet, les colocations sont souvent des lieux de vie temporaires et flexibles, ce qui convient tout particulièrement aux étudiants ou jeunes actifs, qui ne restent généralement que quelques mois au même endroit et qui ne souhaitent pas s’encombrer de meubles.

Outre la mobilité, d’autres raisons motivent également les locataires à choisir la colocation. Effectivement, ce type de logement leur permet de jouir d’espaces de vie plus grands, de rencontrer de nouvelles personnes, de lutter contre l’isolement ou de payer des loyers et charges moins chers pour des espaces plus grands.

Quel type de bien choisir pour une colocation ?

Comme pour tout investissement immobilier, il faut vérifier la localisation du bien, son état, les travaux qu’il faudra éventuellement prévoir et enfin sa valeur locative, c’est-à-dire le loyer que vous pourrez tirer du bien. La localisation est un critère primordial pour les locataires, donc ne négligez pas la situation géographique du logement (proche des transports en communs ou commerces, sans vis-à-vis, etc). Pour une colocation, vous avez également tout intérêt d’investir dans une ville très étudiante ou appréciée par les jeunes actifs, car cela réduira les éventuelles vacances locatives.

Ensuite, pour créer une colocation, il vous faudra un logement avec au moins deux chambres afin d’accueillir au minimum deux locataires. Vous rechercherez donc au moins un T3 (deux chambres + une pièce de vie).

Mais les prix d’acquisition des logements avec une grande surface sont particulièrement élevés en centre-ville. Nombreux sont donc les investisseurs et propriétaires bailleurs qui préfèrent investir dans des biens pour une colocation en périphérie. Nous vous encourageons à regarder ce qui est proposé en périphérie, car selon vos capacités d’emprunt par exemple cela pourrait effectivement être plus intéressant. Mais pour un bien en périphérie la proximité des transports en commun pour se rendre dans la grande ville sera nécessaire, surtout si vous ciblez des personnes mobiles telles que les étudiants ou jeunes actifs.

Gérer sa colocation : quel type de bail choisir ?

Gérer une colocation représente plus de travail qu’une location individuelle, car vous avez plusieurs colocataires et donc plusieurs dossiers à gérer. A noter également que les locataires vivant en colocation sont plus mobiles et restent sur des durées plus courtes, ce qui entraine plus de turn-over qu’une location classique.

Un bail unique et solidaire

Le bail unique est un seul contrat pour tous les colocataires. Les colocataires se répartissent ensuite le loyer et le logement à leur convenance. S’il y a un départ, les colocataires restants devront s’acquitter de l’intégralité du montant de loyer et rechercher eux-mêmes un nouveau colocataire. Le propriétaire ne peut pas intervenir dans le choix ou la recherche d’un nouveau colocataire.

Un bail unique s’accompagne généralement d’une clause de solidarité, ce qui empêche la division du loyer. Donc en cas d’impayés, le propriétaire peut demander à un seul colocataire (ou à son garant) de payer l’intégralité du loyer.

Des baux individuels

Les baux individuels sont signés avec chaque colocataire individuellement. Dans une colocation comprenant 3 chambres (minimum 9 m²), 3 baux seront édités. Le montant du loyer individuel peut varier en fonction de la taille de la chambre, et c’est le propriétaire qui fait la répartition du logement (des chambres notamment). Chaque colocataire est donc uniquement responsable de ce qu’engage son propre bail, c’est-à-dire de sa partie du loyer, des charges ou sa caution (qui couvre d’ailleurs uniquement sur sa chambre, les parties communes n’étant sont pas sujettes à l’état des lieux dans ce type de bail).

Ainsi, la clause de solidarité n’est pas possible dans une colocation avec des baux individuels. Lors du départ d’un colocataire, les colocataires restants n’ont pas à rechercher un remplaçant, ni à payer sa part du loyer. C’est au propriétaire de rechercher un nouveau colocataire et d’éditer un nouveau bail.

Les locataires préfèrent souvent les baux individuels, car cela leur permet d’être éligibles à la garantie Visale* , d’avoir plus d’APL par la CAF et de ne pas être responsable pour des personnes qu’ils viennent de rencontrer.

La colocation responsable

Que vous choisissiez un bail unique ou des baux individuels, il est important de louer de manière raisonnée et d’éviter la spéculation immobilière. Concernant les baux individuels, le montant du loyer ne doit pas dépasser le loyer du même logement s’il était loué à une famille ou à une colocation sous bail unique.

Louer de façon responsable, c’est louer légèrement en dessous du prix du marché. D’ailleurs, des mécanismes de défiscalisation permettent de louer plus abordable, sans nuire à la rentabilité du projet. Par exemple, si vous louez un appartement meublé, vous pourrez bénéficier du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui vous permettra d’optimiser votre fiscalité.

Mais louer responsable présente aussi d’autres avantages :  

  • moins de vacance locative car loyer attractif
  • moins de changements de locataires car étant conscients de cet avantage, ils resteront dans votre logement aussi longtemps que possible
  •  lutter localement contre le mal-logement

Notre partenaire, Gestia Solidaire, agence immobilière responsable, a lancé le concept de colocation à loyer raisonné pour aider les étudiants sans garants et les actifs sans CDI à se loger plus facilement dans les grandes villes.

N’hésitez pas à faire un tour sur leur site internet : gestia-solidaire.com ou à lire cet article qui détaille l’exemple d’un projet de colocation réalisé par leurs soins.

Et pour prendre directement un rendez-vous en ligne, c’est ici .