Les foncières assurent la gestion pour leur compte d’un portefeuille à prédominance immobilière. Dans le panorama des sociétés foncières, certaines se spécialisent dans l’investissement immobilier. C’est le cas des SCPI, OPCI, SICAV ou SIIC que nous avons déjà abordés. Foncières – Forte rentabilité.
Les SCPI
Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) constituent une alternative à l’investissement direct. Plus de 150 SCPI sont recensées en France. Elles investissent dans l’immobilier de bureau, la logistique, l’hôtellerie, le commerce et l’habitation en France ou en Europe (la France, l’Allemagne et les Pays-Bas, la Belgique, la Slovénie, le Portugal et l’Espagne essentiellement). Les SCPI sont sous l’autorité des marchés financiers qui veillent à la protection de l’épargne investie et au bon fonctionnement des structures.
Le rendement pour une SCPI est souvent supérieur à 6% notamment pour une durée d’investissement supérieure à 10 ans avec une garantie en capital. Les SCPI restent globalement des structures de gestion prudente. Il existe deux formes de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.
SCPI à capital fixe
Le capital de la société demeurera fixe si un des associés souhaite se retirer de la société. Il devra trouver un successeur ou des successeurs tout en s’assurant que le montant de la valeur d’acquisition des parts reste la même. On en déduit que les parts de cette forme de SCPI ne sont pas très liquides.
SCPI à capital variable
Le capital de la société est variable mais limité à la hausse et à la baisse. Les associés peuvent vendre leurs parts, elles seront vendues à leur valeur vénale. La SCPI rachète les parts et les revendra au prix du marché. Il existe plusieurs types de SCPI : de rendement, de valorisation, fiscale et une qui s’appuie sur la loi Pinel.
L’OPCI est un organisme inspiré du cadre juridique des OPCVM qui investit majoritairement dans l’immobilier en France et dans les pays de l’OCDE. Les OPCI investissent entre 60 à 90% dans des actifs immobiliers (dont actifs immobiliers physiques à 51% minimum) et entre 10 à 30% (10% minimum) dans des actifs financiers tels que des actions ou obligations pour garantir une liquidité dans le cas où un investisseur voudrait céder ses parts rapidement. Les OPCI sont en recherche de liquidités, certains privilégient l’immobilier, alors que d’autres optent pour une stratégie opportuniste et investissent dans des actifs non immobiliers. Aujourd’hui, 175 OPCI environ sont comptabilisés en France.
Différentes formes d’OPCI
OPCI Immobilier
La première forme d’OPCI est l’OPCI de valeur mobilière appelée aussi SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable). Cette OPCI possède la personnalité morale. Dans ce cas, l’actionnaire a le droit de choisir la forme de son impôt. Il a le choix de l’impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. L’obligation de redistribution s’établit à environ 85% des revenus locatifs et entre 50 à 100% des plus-values de cession.
OPCI Revenus Fonciers
L’OPCI de revenus fonciers est aussi appelé FPI. Cette société ne possède pas la personnalité morale, elle est sous le régime des revenus fonciers donc de l’impôt sur le revenu.
L’OPCI sera exonéré d’IS si elle s’est engagée à redistribuer ses bénéfices aux actionnaires dans les conditions détaillées ci-après. Cette redistribution devra prendre la forme de versement de dividendes, à hauteur de :
- 85% minimum du résultat distribuable résultant des produits courants donc des revenus locatifs
- 50% du résultat lié aux plus-values des cessions
Le montant de souscription minimum est de 100 à 1 000€ dans une OPCI. Ce type d’investissement est accessible aux institutionnels et aux particuliers. Les revenus issus des OPCI sont imposables au niveau de l’actionnaire. Pour les OPCI de valeur mobilière, il est possible d’opter entre deux modes d’imposition : l’impôt sur le revenu (de revenu mobilier) ou prélèvement forfaitaire libératoire.
Tout comme les SCPI, les choix de diversification des OPCI dépendent du management de la société. Les rendements proposés seront plus ou moins élevés en fonction de la nature des actifs gérés. Néanmoins, les OPCI se montrent plus agressifs sur le marché de l’investissement que leur homologue SCPI, notamment en raison de leur forte liquidité. De fait, les OPCI constituent un véhicule de portage particulier associant un couple rendement / risque plus appréciable que les SIIC (plus risqué) mais également moins rentable.
La SICAV
Il s’agit d’une société immobilière non cotée qui investit dans la construction immobilière et dans les valeurs mobilières (actifs financiers). Ce type de société propose des placements sur une période de 3 à 10 ans avec un TRI aux alentours de 4%.
La répartition du portefeuille-type d’une SICAV est :
- Bureaux 50%
- Commerces 25%
- Habitation à 25%
Seules les banques, les compagnies d’assurances et les caisses de retraite ont la faculté d’ouvrir une SICAV. Son capital minimum est de 8 millions d'€ à l’ouverture. Le titre d’une SICAV n’est pas coté en bourse. Il connaît des évolutions en fonction de la valorisation du portefeuille d’actifs. Un des avantages d’une SICAV est que les titres sont liquides sous vingt-quatre heures et peuvent être directement rachetés par la structure. Enfin, la SICAV est tenue de publier tous les ans ses résultats. Parmi les SICAV les plus connus, il convient de citer ACOFI et La Française.
Exemple
- SICAV monétaires classiques (obligations proches de leur échéance) qui placent des capitaux ou excédents de trésorerie. Ces sociétés font des placements d’une durée maximum de 3 mois avec de faibles risques. Ces SICAV seront sensibles aux variations des taux du marché monétaire.
- SICAV monétaires dynamiques qui proposent aussi des placements stables du capital. La durée peut être de 2 années au maximum et l’épargnant peut sortir à tout moment.
