Prêt amortissable : le grand classique
Correspondant au prêt, le plus contracté en France, le prêt amortissable se caractérise par un remboursement progressif. Les mensualités sont connues à l’avance et restent fixes pendant toute la durée du crédit. Les remboursements sont également programmés sur une période définie.
Le fonctionnement du prêt amortissable
Grâce à un contrat qui étale les remboursements sur toute la durée du prêt, les versements sont constitués d’une partie de capital et d’intérêts. Dès le début du contrat, l'emprunteur connaît parfaitement le coût du crédit puisque les intérêts sont ajoutés au capital prêté.
Pour connaître les modalités de remboursement, l’emprunteur peut se fier à son tableau d’amortissement. Jusqu’au remboursement de la totalité de la somme empruntée, chaque mensualité est détaillée sur ce document.
Une alternative au prêt in fine
Le prêt amortissable est le plus souvent proposé par les organismes bancaires compte tenu de sa simplicité. Toutefois, il peut également être contracté. Il se distingue par des mensualités qui remboursent uniquement les intérêts.
Les particuliers sont souvent tentés de se diriger vers cette forme de crédit car les mensualités sont moins élevées que pour le prêt amortissable. Pourtant, il s’agit d’une erreur puisque le capital de base devra être remboursé à l’issue de ces premiers remboursements.
Pourquoi recourir au prêt amortissable ?
Grâce à son tableau d’amortissement, le capital emprunté est remboursé de façon progressive. Ce mode de fonctionnement s’intègre parfaitement au budget de l’emprunteur. Les intérêts et les taux s’avèrent moins élevés que pour un prêt in fine. Il est donc préférable de se diriger vers un crédit amortissable dont le coût total sera moindre.
Le prêt amortissable ne requiert pas de garantie spécifique comme exigé dans le prêt in fine. Il est donc accessible à tous les profils d’emprunteurs. Le recours à un garant ou à une assurance-vie n’est donc pas indispensable pour financer un crédit classique.
Bien entendu, avant de se lancer dans un tel emprunt, il est impératif de comprendre que les échéances seront plus élevées. Si le coût du crédit est plus attractif, l’emprunteur doit être prêt à affecter une partie importante de ses ressources pour son remboursement. De plus, même si une partie du capital est remboursée chaque mois, le restant dû peut être élevé à la fin de ce crédit. Une simulation complète auprès de son conseiller bancaire est donc recommandée avant de se lancer dans un tel prêt.
Prêt in fine : un avantage fiscal pour les investisseurs
Dans le cadre de l’investissement locatif, le prêt in fine prend tout son sens. Ses caractéristiques fiscales permettent en effet aux investisseurs de développer leur patrimoine afin d’en tirer des revenus reguliers. Pour comprendre pourquoi ce type d’emprunt est privilégié par les investisseurs confirmés, il faut se pencher sur ses particularités.
Le remboursement initial des intérêts
Le prêt in fine diffère des autres types de crédits immobiliers puisque les mensualités de remboursement couvrent en premier lieu uniquement les intérêts. Le capital est, de son côté, à rembourser en une fois, à l’issue de la période décidée.
Ce mode de fonctionnement est idéal dans le cadre de l'investissement. La somme nécessaire pour accroître son patrimoine est disponible immédiatement. Le remboursement final pourra s’effectuer grâce aux gains générés par les loyers perçus.
Toutefois, pour pouvoir prétendre à ce type de prêt, l’investisseur doit présenter de solides garanties. Les organismes bancaires étudient donc les capacités financières sur le long terme. La plupart du temps, l’emprunteur doit donc souscrire une assurance-vie qui sert de caution.
Des avantages fiscaux attractifs
Le recours au prêt in fine s’explique notamment en raison de ses avantages fiscaux. Dans le cadre d’un investissement locatif, des réductions d’impôt peuvent être obtenues. Le prêt est contracté pour une période de 3 à 15 ans. Son montant ne peut excéder 21 500€.
Ce prêt est considéré comme particulièrement avantageux car son souscripteur a la possibilité de déduire les intérêts d’emprunts des revenus locatifs. Sa déclaration fiscale ne prendra en compte que la somme restante après cette déduction. Étant donné qu’ils sont plus importants que pour un prêt classique, cet avantage fiscal s’avère donc très intéressant.
Si la souscription d’une assurance-vie peut sembler être un frein dans ce type de crédit, il n’en est rien. Au contraire, ce placement qui sert à couvrir les défaillances de l’emprunteur, le capital pourra être récupéré une fois que le prêt aura été pleinement remboursé. Il sert également de placement à transmettre à ses héritiers en cas de décès. Ces derniers profiteront également du bien immobilier acquis grâce à ce mécanisme.
Ce prêt est sur-mesure pour les investisseurs. En effet, si le capital constitué via l’assurance-vie est insuffisant, cet emprunt peut être prolongé sur une durée de 10 ans.
Un prêt sur-mesure pour les investisseurs
Compte tenu de ses particularités, le prêt in fine s’adresse en priorité aux investisseurs. Lorsqu’ils possèdent déjà des biens immobiliers, le recours à cette solution permet d’accroître leur patrimoine. Les intérêts sont payés grâce aux loyers perçus mensuellement. Seul le capital reste donc à rembourser. Toutefois, le principe de l’assurance-vie permet de se constituer la somme demandée tout au long de la vie de ce crédit.
Pour pouvoir profiter des avantages fiscaux de ce prêt, l’investisseur doit toutefois posséder des capacités financières solides. Il est donc recommandé aux investisseurs négociant d’importantes transactions pour pouvoir utiliser correctement le dispositif. Un investisseur débutant aura du mal à gérer les mensualités et à honorer le paiement final.
Prêt relais : pour changer de logement
Pour pouvoir acheter une résidence principale sans attendre, le prêt relais est idéal pour tous les propriétaires. La concurrence est rude sur les biens d’exception, il est donc intéressant d'avoir en tête cette solution. Avant même d’avoir trouvé preneur pour son ancien logement, un nouveau projet va donc pouvoir être mis en place.
En quoi consiste le prêt relais ?
Dans une vie, nos besoins en immobilier évoluent. Lorsqu’une famille s’agrandit, il est indispensable de trouver un nouveau lieu d’habitation plus grand. Pour pouvoir commencer ses recherches immédiatement, le prêt relais est intéressant. Lorsqu’une propriété qui correspond aux besoins est trouvée, l’achat pourra se faire immédiatement sans attendre que la vente de l’ancien logement soit effectuée.
Cet emprunt particulier évite de voir son coup de cœur disparaître au profit d’un autre acheteur. Les vendeurs sont peu disposés à attendre pour finaliser la transaction.
L’obtention d’un prêt relais
Pour pouvoir profiter de ce type de prêt immobilier, la banque va commencer par réaliser une estimation du bien à vendre. Après avoir appliqué une certaine marge pour garantir le remboursement, le reste de la somme sera prêtée en vue d’un nouvel achat. Cette somme est d’ailleurs bien souvent considérée comme un apport personnel puisque la nouvelle résidence principale demande en général un capital plus élevé.
Le calcul du nouveau prêt nécessaire pour cette acquisition prend donc en compte le prix du bien repéré, les frais de notaire associés, les indemnités en cas de remboursement anticipé du prêt relais ainsi que les frais d’agence lorsque cela s’applique. Le montant ainsi obtenu après ce calcul sert à définir le montant du prêt nécessaire.
Les frais liés au prêt relais
Si ce prêt est avantageux pour pouvoir acheter rapidement un nouveau bien, les emprunteurs doivent avoir conscience de son coût réel.
Les intérêts intercalaires
Avant de pouvoir connaître le montant final à rembourser, l’ancien logement doit impérativement être vendu. Avant la réalisation de cette transaction, le prêt relais exige donc des intérêts intercalaires. Ils sont dus tant que la propriété n’est pas vendue, comme fonctionnent des agios.
Les pénalités en cas de remboursement anticipé
Dès lors que la vente du bien immobilier est réalisée, l’emprunteur a la possibilité de mettre fin au prêt relais. S’il parvient à régler la totalité de la dette, il devra toutefois verser des pénalités à la banque pour ce remboursement avant le terme prévu.
Pour connaître le montant de ces frais, il faut se reporter au mode de fonctionnement des banques. Ces pénalités sont plafonnées à 3% du montant total du prêt ou à six mois d’intérêts.
Les frais selon la caution choisie
Pour servir de garantie bancaire, le recours à une caution ou à une hypothèque est courant. Dans le premier cas, aucun frais supplémentaire ne sera demandé. Dans le second, l’emprunteur doit s’attendre à payer des frais. En effet, une mainlevée de la part du notaire est indispensable pour mettre fin à cette hypothèque et récupérer pleinement son bien.
