Trouver l’investissement locatif idéal est le but de tous les investisseurs. Mais il est d’abord impératif de définir cet objectif d’investissement.
La localisation du bien
La localisation du bien est un des facteurs les plus importants dans la quête de l’investissement locatif idéal. Sa sélection influe fortement sur le rendement locatif du logement. Pour dénicher le bien idéal dans une localité, il convient de se pencher sur plusieurs paramètres. Il est indispensable de faire attention à la présence et au développement des réseaux de transports d’une ville. Il est beaucoup plus facile de se lancer dans un investissement locatif au sein d'une ville bien desservie et facile d'accès depuis les villes limitrophes.
Un autre élément important dans la quête du bien idéal concerne l'évolution démographique, surtout dans le cas où le secteur présente un indice démographique en baisse, ce qui se traduit par une baisse de locataire potentiel et donc un plus gros risque de vacances locatives. Parmi les éléments à ne pas négliger figure l'évolution des prix de l'immobilier.
Méfiez-vous des villes ou des zones, dans lesquelles le prix ne change pas voire diminue depuis plusieurs années. Il convient également de viser une ville dynamique avec une forte demande locative. A la fois sur le plan du tourisme pour les personnes qui souhaitent faire de la location courte durée, mais également sur le plan économique (entreprises et écoles) pour les personnes qui souhaitent faire une location de longue durée.
Investir dans une ville dynamique permettra de louer plus facilement et réduira le risque de vacances locatives.
Choisir le bien en fonction de son projet
Choisir entre du neuf et de l’ancien ?
Un bien neuf aura un prix d’acquisition logiquement plus élevé qu’un logement ancien de la même taille et du même standing. Un bien neuf aura des délais de livraison assez importants, de même pour les biens anciens qui ont besoin d’être rénovés.
Pour un investissement locatif dans l’ancien, il faut faire attention à la qualité du bien. Il ne faut surtout pas négliger les travaux à faire (mises aux normes) à la fois dans le logement mais aussi dans la copropriété. Les frais annexes peuvent être déductibles mais ne sont pas à mettre de côté pour autant. Le mieux dans ce cas là est de faire appel à un professionnel qui pourra vous aider dans un premier temps à connaître l’état actuel du bien mais aussi à savoir combien vont vous coûter les travaux de rénovation pour créer de la valeur et ainsi permettre une plus-value. Un spécialiste vous fournira une analyse plus poussée que ce que produire un simulateur en ligne.
Quel type de location ?
- Une location longue durée
La location de longue durée permet de louer un logement pour des longues périodes, de quelques mois à plusieurs années. Elle offre des revenus locatifs plus sûrs.
- Une location courte durée
La location de courte durée ( saisonnière ) permet de louer un logement pour des périodes très brèves, d'une nuit à quelques semaines. Elle offre des revenus très intéressants puisque les montants des loyers sont de manière générale plus élevés que ceux de longue durée, le flux de trésorerie sera naturellement plus important. Néanmoins, la gestion locative nécessitera davantage de temps et d'énergie puisque nous faisons face ici d'un turnover bien plus fréquent.
Le rendement locatif
Le rendement locatif est très important. C’est lui qui détermine si votre investissement est rentable ou non. En voici deux méthodes de calcul.
Le rendement locatif brut
Il vous faudra tout d’abord calculer le rendement brut du bien que vous souhaitez acquérir.
Pour ce faire, la formule est très simple :
Rendement brut = Loyer mensuel hors charges / ( prix d’achat + frais de notaire).
Exemple :
Prix d’achat = 220 000€
Frais de notaire = 18 000€
Loyer mensuel = 600€
Rendement brut = 7 200€ / 238 000€ = 3,02%
Plus ce taux sera élevé, plus le rendement locatif sera bon et vous aurez accès à un amortissement très satisfaisant !
Le rendement net
Il faudra ensuite calculer la rentabilité nette du bien, celle-ci est beaucoup plus précise que la rentabilité brute, mais le calcul est cependant un peu plus compliqué :
(Loyer mensuel hors charges – 1/12 assurance propriétaire non occupant (PNO) – frais de gestion locative (6 % du loyer en général) – 1/12 taxe foncière) / ( prix d’achat + frais de notaire + travaux + frais de création du statut LMNP ou d’une société si nécessaire).
Exemple :
Prix d’achat = 220 000€
Frais de notaire = 18 000€
Loyer mensuel = 600€
Toutes les charges = 1 100€
Rendement net = (7 200 € - 1 100 €) / 238 000 € = 2,56%
Même règle que pour le rendement brut, plus ce taux sera élevé, plus le rendement locatif sera bon grâce à un effet de levier positif.
Enfin, si le bien que vous convoitez combine ses 2 facteurs, c’est-à-dire une localisation attractive et un bon taux de rendement, alors vous êtes dans la bonne direction. Ses deux points ne sont pas les seuls pour juger si l’investissement que vous allez faire est l’investissement idéal, mais ils sont de bons indicateurs pour évaluer votre projet immobilier. Savoir quels avantages fiscaux vous pourrez bénéficier et quels frais seront déductibles grâce à des déductions d'impôt est également une bonne piste pour vous familiariser avec le marché immobilier et les différentes options qui s'offrent à vous.
