Lorsque vous investissez dans un bien à vocation locative, vous devez décider très tôt de la manière dont vous voulez le louer. Si vous avez investi dans une grande surface, la colocation est un des choix qui s’offrent à vous. Néanmoins, il est nécessaire de réfléchir avant aux avantages et aux inconvénients de ce type de location: très rentable, elle impose une gestion plus lourde.
Les points forts de la colocation pour un investissement locatif
Une meilleure rentabilité avec des loyers plus élevés
La colocation présente en effet plusieurs avantages pour les propriétaires dont un avantage financier qui n’est pas négligeable. Si votre logement possède une grande surface, il sera plus rentable de le louer en colocation.
Explications :
Dans la grande majorité des cas, à prestation égale, la somme des loyers d’un appartement loué en colocation est supérieure à celui du loyer loué en mono habitation.
Prenons l'exemple de la gestion d’un appartement de 76 m² à Grenoble: loué en mono habitation, son loyer approche les 1 000€. Une somme importante qui n’est pas à la portée de toutes les bourses. Un étudiant ne sera donc pas votre locataire cible, mais plutôt un jeune actif ou un cadre par exemple.
En colocation, il est possible de le louer sans problème à 1 200€ en divisant le loyer entre 4 chambres de 300€. Cela représente une différence de 2400€ sur une période d’un an.
Plus facile à louer qu’une grande mono habitation
Par définition, plus grande est la superficie de votre bien plus cher sera le loyer. Et plus le loyer est cher, moins le nombre de candidats potentiels est grand. En divisant le montant total du loyer en autant de locataires, il sera naturellement plus facile de le remplir. Chacun des colocataires règlera un loyer à la hauteur de sa bourse. Cela permet en outre de limiter les vacances locatives.
Une meilleure gestion du risque d’impayés
La gestion du risque est également plus aisée en passant par la colocation. En effet, celui-ci est divisé entre chacun des colocataires. Par exemple, pour une colocation de 3 chambres, le propriétaire peut rédiger 3 baux individuels et demander possiblement 6 garants. A contrario, s’il n’y a qu’un bail pour une famille et que celle-ci ne paye pas ses loyers, le propriétaire ne touchera aucun revenu locatif. L’avantage ici est que si un des colocataires ne paie pas son loyer, les deux autres continuent de payer le leur. Ils sont totalement indépendants les uns des autres.
Une meilleure diversité de profils de candidats
De nos jours, et particulièrement dans les villes où la tension locative immobilière est forte, de plus en plus de personnes se tournent vers la colocation : jeunes actifs, familles monoparentales, et même des retraités. Cela offre aux propriétaires-bailleurs une multitude de profils différents. Ces derniers pourront faire un choix selon leur aisance et leur expérience.
Une gestion plutôt complexe : le point noir de la colocation
Un plus gros turnover
En augmentant le nombre de locataires et en individualisant les baux, la colocation entraîne nécessairement un turnover plus important. Tous les colocataires n’arrivent pas et ne quittent pas le logement en même temps. Certes il est possible d’opter pour un bail avec caution solidaire qui impose aux locataires de payer l’intégralité du loyer et ce même si un locataire est parti. Cette solution plus tranquillisante pour le propriétaire, nécessite généralement de louer à un seul groupe (souvent des amis ou étudiants de la même école), pourtant pas toujours évident à trouver.
Une gestion chronophage
En soi, le turnover n’est pas pénible, d’autant que la colocation permet de trouver facilement des candidats. En revanche, la gestion qu’elle implique l’est davantage.
Chaque départ ou arrivée d’un locataire signifie de publier une annonce(souvent sur plusieurs plateformes), de répondre à des questions, de faire les visites, de faire un état des lieux de sortie pour la personne sur le départ et un autre (état des lieux d’entrée) pour celle qui rentre, de rédiger un bail, éventuellement faire une régularisation des charges et répondre aux candidatures.
C’est pourquoi nombre de bailleurs confient la gestion de leur bien à des agences de gestion locative. Ces sociétés vous permettent de vivre une expérience locative plus sereine.
