Avant de pouvoir réaliser un projet immobilier, il est important de faire le point sur vos finances. C’est de là que découle la faisabilité ou non d’un tel projet. Entre vos possibilités d’autofinance, et les prêts, il faut que vous calculiez la somme dont vous pourrez disposer avec exactitude. Alors, comment s’y prend-t-on ?
Qu’entend-on par capacité d’emprunt ?
En immobilier la capacité d’emprunt correspond au montant maximal auquel l’emprunteur peut prétendre auprès d’une banque pour financer son projet. Elle est parfois appelée capacité d’endettement.
La capacité d’emprunt est donc un élément essentiel de la capacité d’achat de l’investisseur. Elle est associée à l’apport personnel ainsi qu’aux différents prêts auxquels l’investisseur peut prétendre (comme le PTZ par exemple).
Il est important de préciser que la capacité d’emprunt n’est pas tributaire du montant de l’apport personnel. Seul le taux du crédit immobilier accordé peut éventuellement varier selon ce montant. Il peut être plus ou moins favorable à l’emprunteur. Cette capacité d’emprunt repose donc essentiellement sur deux composantes : le taux d’endettement et le reste à vivre de l’investisseur.
D’autres variables qu’il est également important de considérer sont la durée et le taux d’intérêt du prêt immobilier contracté. Effectivement, plus le taux d’intérêt est important, plus les mensualités sont élevées. Cela a donc un impact sur la capacité d’emprunt : il y a moins de reste à vivre, et le taux d’endettement est supérieur. Il est donc important d’effectuer un calcul des mensualités de prêt avant de se lancer.
Quels sont les éléments à prendre en compte dans le calcul ?
Le calcul en lui-même est assez simple. Le montant de la capacité d’emprunt correspond aux revenus de l’investisseur desquels sont ôtées les charges fixes.
Par revenus, il faut entendre les :
- Salaires ainsi que les traitements
- Revenus fonciers (d’où l’importance de faire le calcul de la rentabilité locative du bien)
- Revenus provenant de placements ou de financements récurrents
- Pensions de retraite
- Bénéfices. Cela inclut aussi bien les bénéfices industriels et commerciaux, que ceux qui sont agricoles et non-commerciaux.
Les charges, quant à elles, désignent les :
- Pensions alimentaires que l’investisseur verse à un·e ex-conjoint·e le cas échéant
- Loyers
- Mensualités de crédit que l’investisseur paie actuellement
Cependant, il est important de noter que d’autres facteurs entrent en compte dans le montant final de la capacité d’emprunt. Outre le taux d’endettement et l’apport personnel que nous avons déjà mentionnés, il faut tenir compte des éléments suivants :
- L’âge et l’état de santé de l’investisseur.
- La durée de l’emprunt ainsi que le montant des mensualités.
- Le type de prêt contracté par l’investisseur : prêt à taux variable ou à taux fixe
Un autre point intéressant à connaître est le fait que la capacité d’emprunt ne diffère pas selon le bien. En effet, ce qui importe c’est la somme que vous souhaitez emprunter. Et non le type de bien (maison ou autre). Cependant, autant opter pour un bien avec une forte rentabilité.
Le taux d’endettement
C’est un indicateur extrêmement important dans le calcul de la capacité d’emprunt. C’est en grande partie sur lui que vont se baser les banques afin d’accorder ou non un crédit à l’investisseur.
Le taux d’endettement correspond au rapport entre les charges et les revenus. Une fois ce pourcentage obtenu, vous pourrez chiffrer la part de vos ressources qui devra être consacrée au paiement des dépenses récurrentes.
Ainsi, la banque peut s’assurer que le ménage emprunteur n’accumule pas trop de dettes par rapport aux moyens dont il dispose.
En règle générale, les banques et autres organismes de prêt fixent le taux d’endettement à 33%. Or, si votre taux d’endettement est inférieur ou supérieur, cela ne vous assure pas pour autant l’accord ou le rejet de votre demande de prêt. Certaines banques ne vous accorderont pas de prêt, même si votre taux d’endettement est de 30%. Par ailleurs, si votre taux d’endettement est entre 35 % et 40% vous pourrez peut-être quand même obtenir un prêt.
L’accord de prêt dépend aussi beaucoup de la situation de l’investisseur. Chaque décision est propre à chaque organisme de prêt. Il ne faut donc pas hésiter à faire des demandes auprès de plusieurs organismes en cas de refus.
Le reste à vivre
Il va de pair avec le taux d’endettement pour calculer la capacité d’emprunt. Ce terme désigne, comme son nom l’indique, ce qu’il vous reste pour vivre une fois la mensualité de crédit payée.
Elle correspond en général aux 67% ôtés des 33% du taux d’endettement. C’est donc ce qu’il reste à l’investisseur pour assurer les dépenses du quotidien (nourriture, habillement…). Évidemment, il dépend des ressources de l’investisseur. Un ménage où les deux personnes travaillent aura un reste à vivre plus élevé qu’une personne célibataire par exemple.
Ce qu’il faut retenir
Pour calculer la capacité d’emprunt, il faut bien penser à prendre en compte les divers éléments vus ci-dessus. Cependant, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre établissement de prêt, et/ou de votre courtier car les critères peuvent varier.
