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Les 5 étapes à suivre pour réussir son premier investissement locatif



Vous souhaitez vous constituer un patrimoine et dégager un revenu supplémentaire ? Alors vous êtes au bon endroit. L’investissement locatif vous offre une large palette d’avantages (fiscalité, rendement locatif conséquent…). C’est votre premier investissement locatif ? Pas de panique, on vous répertorie les 5 étapes les plus importantes pour le réussir haut la main.

Les 5 étapes à suivre pour réussir son premier investissement locatif

Etape 1 : Choisir votre investissement locatif

Un investissement locatif se prépare. Avant de choisir votre futur locataire, vous devez vous poser la question du logement dans lequel vous souhaitez investir. Voici quelques points pour vous aiguiller.

La surface

Opter pour un logement de petites surfaces vous permet de bénéficier d’un meilleur rendement locatif. Néanmoins, vous serez davantage exposé à la vacance locative puisque les petites surfaces ne permettent pas de garder le même locataire sur le long terme.

A l’inverse, les grandes surfaces offrent un rendement locatif bien moins élevé, cependant les périodes de vacance locative sont moins fréquentes. En effet, les grandes surfaces sont la cible des familles et des jeunes ménages, des cibles qui restent plus longtemps dans les lieux.

Neuf ou ancien

Neuf ou ancien ? Tout dépend de vos priorités. L’investissement dans l’ancien offre des prix au m2 largement plus faibles que dans le neuf. Un atout de taille également complété par la diversité des biens proposés pour ce type de logement. En revanche, vos impôts risquent de faire monter la facture rapidement, puisque le montant des impôts dans l’ancien est plus élevé que dans le neuf.

Grâce à la loi Pinel et ce depuis le 1er septembre 2014, l’investissement dans le neuf est plus avantageux d’un point de vue fiscal. En tant qu’acheteur, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt qui s’exprime en pourcentage et est généralement proportionnelle à la durée de location. Cependant, l’acheteur doit s’engager à louer son bien immobilier pendant un certain temps, le taux appliqué ne sera donc pas le même pour une durée de :

  • 6 ans équivaut à une réduction d’impôt de 12 %
  • 9 ans équivaut à une réduction d’impôt de 18 %
  • 12 ans équivaut à une réduction d’impôt de 21 %

Sur le long terme, le dispositif Pinel peut être très intéressant et permet d’économiser plus de 5 000 euros par an. Ce n’est pas négligeable !

Etape 2 : Définir son budget pour son premier investissement locatif

Investir n’est pas gratuit. Jusque-là on ne vous apprend rien. Néanmoins, on vous conseille de bien définir votre budget. Sachez que le budget sera établi en fonction du montant mensuel que vous pourrez placer dans votre investissement locatif.

Gardez en tête que le loyer perçu chaque mois, ne couvrira sûrement pas entièrement vos mensualités surtout si vous choisissez l’investissement sans apport. Libre à vous de modifier votre durée de remboursement.

Pour un budget plus faible, on vous conseille d’investir dans des plus petits biens immobiliers (chambre, studios..).

Etape 3 : Trouver un moyen de financement pour votre premier investissement locatif

Un investissement locatif représente un coût. Plusieurs solutions peuvent vous aider à le financer :

  • Un héritage
  • Un crédit immobilier
  • 12 ans équivaut à une réduction d’impôt de 21 %

Un héritage

Hériter d’un bien

Votre arrière grand-mère était propriétaire d’une belle maison de Provence et elle vous a désigné comme futur héritier. Cependant, votre situation professionnelle ne vous permet pas d’y vivre pour le moment. Pourquoi ne pas louer le bien en attendant ? Cela vous permettra d’arrondir vos fins de mois et de vous constituer un patrimoine immobilier dans lequel vous pourrez passer vos vieux jours.

Hériter d’un bien

Il est aussi possible que vous receviez une somme d’argent. Dans ce cas précis, vous pouvez mettre cet argent de côté afin de vous constituer un matelas confortable si un jour vous étiez amené à rencontrer des difficultés.

Vous pouvez tout aussi bien choisir d’acheter votre investissement locatif avec cet argent.

Un crédit immobilier

Le prêt immobilier semble être la meilleure des solutions de financement pour votre investissement locatif. Néanmoins, vous devez connaître les exigences des banques ainsi que ce à quoi cela vous engage.

L’apport a moins d’importance aux yeux des banques qu’une résidence principale.

Investir dans un bien destiné à la location ne requiert pas les mêmes exigences auprès des banques. C’est le cas de l’apport personnel. De manière générale, les banques exigent un apport en main propre de 10 % (pour couvrir les frais de notaire et de garantie). En revanche, lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif, elles sont plus enclines à accorder des crédits sans apport et donc à hauteur de 110 % puisqu’elles considèrent que vous êtes déjà propriétaire d’une résidence principale.

Pour savoir si votre situation vous permet de souscrire un prêt sans apport, on vous conseille de réaliser une simulation de prêt immobilier.

Un taux d’endettement maximum de 33 % qui s’élève à 35 % d’après les nouvelles recommandations du HCSF.

Le taux d’endettement est un critère de taille pour évaluer votre profil. Il permet de donner un aperçu sur votre situation financière. Il prend en compte vos revenus, vos crédits en cours, vos revenus locatifs ou encore vos pensions alimentaires. Grâce à cet indicateur, les banques peuvent se faire une idée de votre capacité à rembourser votre futur crédit.

Acheter comptant avec votre épargne

Même si l’achat comptant vous permet d’être dispensé de remboursement d’argent mensuel, emprunter avec les taux actuels vous offre plusieurs avantages. L’un des avantages, la préservation de votre épargne. On ne sait pas vraiment de quoi est fait demain, vous aurez peut-être envie de réaliser quelques travaux dans votre bien d’ici quelques années. Alors gardez cette épargne qui pourra également vous servir à régler les frais imprévus.

Etape 4 : Obtenir votre financement

L’investissement locatif n’est pas un investissement très risqué. Néanmoins, rien ne vous empêche de solliciter l’aide d’un courtier immobilier pour obtenir plus facilement votre prêt et vous aider dans vos démarches.

Chez Pretto, vous avez la possibilité de vous faire accompagner par un expert du crédit qui négocie pour vous le meilleur taux et les meilleures conditions auprès des banques : de la simulation de votre crédit à la constitution de votre dossier de prêt.

C’est la dernière ligne droite avant de trouver votre locataire !

Etape 5 : Trouver votre futur locataire

Pour trouver votre locataire, on vous conseille de lister tous les points auxquels vous êtes attentifs. Mieux vaut éviter les mauvaises surprises et limiter les risques d’impayés.

En plus de vos attentes, vous devez respecter la loi immobilière et tout ce qui est relatif au versement des loyers. Le loyer sera réglé en début de mois par le locataire, vous pouvez convenir avec lui d’une date récurrente. En revanche, vous ne pouvez pas lui imposer un type de paiement comme par exemple le prélèvement automatique, le locataire doit vous donner son approbation.

Trouver votre futur locataire

En ce qui concerne, le versement du dépôt de garantie, voici deux cas de figure :

  • Pour un logement loué “meublé”, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer.
  • Pour un logement loué “vide”, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer.

Soyez vigilant !

Étape 6 : Ne pas oublier de déclarer vos loyers pour votre premier investissement locatif

Même si l’investissement locatif est un placement avantageux, vous devez toutefois garder en tête que cela implique le paiement d’impôts sur le revenu foncier.

Il existe deux cas de figure en fonction de votre revenu foncier :

  • Si votre revenu foncier est inférieur à 15 000 €/an, vous êtes alors rattaché(s) au régime micro foncier. La procédure ne change pas, vous devez déclarer le montant de votre revenu foncier sur votre déclaration d’impôt habituelle.
  • Si votre revenu foncier est supérieur à 15 000 €/an, vous êtes soumis au régime réel. Ce qui implique de déclarer vos revenus et vos charges réelles via le formulaire n°2044.

Le Petit Plus

Formule du revenu foncier

  • Au régime micro-foncier

Revenus locatifs x 30 % = Montant des impôts à régler

  • Au régime réel

Revenus locatifs – ensemble des charges = Montant des impôts à régler