Obligation du paiement des loyers pendant la crise Covid-19

 

 

L’épidémie de Covid-19 qui touche actuellement le pays entraîne son lot d’interrogations. Beaucoup de professionnels et de particuliers voient leurs activités diminuer alors que les charges (loyer, eau, électricité…) restent, elles, à payer.  La question de l’obligation de paiement des loyers pendant la crise du Covid-19 se pose.

Néanmoins, de nombreuses mesures voient régulièrement le jour afin de faire face à ces situations, mais il est difficile de s’y retrouver. La situation varie selon que l’on est un professionnel ou un particulier, une entreprise récente ou déjà établie.

 

Les professionnels et le paiement des loyers durant le Covid-19

 

Nombreux sont les professionnels qui arrêtent partiellement ou entièrement leurs activités. Le gouvernement annonce que des mesures seront prises afin d’alléger les charges qui pèsent sur les professionnels. Cependant, cet allégement est effectif sous certaines conditions. Il ne faut pas confondre allégement et suspension.

Ces mesures consistent à réduire ou reporter les loyers pendant la crise du Covid-19.  Cependant, il ne s’agit pas de mesures d’annulation pour le moment. Cela peut changer surtout si la crise dure plus longtemps et si les commerces ont du mal à reprendre leurs activités. Les loyers commerciaux restent donc dus, soit plus tard (une fois que l’activité a redémarré), mais entièrement, soit plus tard, mais moins élevés.

À noter que les PME (Petites et Moyennes Entreprises), les ETI (Entreprise de Taille Intermédiaire) et les GE (Groupement d’Employeurs) ne sont pas concernées par la mesure d’urgence prise par le gouvernement le 23 mars 2020. Ces entreprises devront avoir recours aux mesures juridiques existantes pour bénéficier d’un report ou d’un allégement de loyers.

Cependant, pour les TPE (Très Petites Entreprises) la situation n’est pas encore claire. Soit la mesure concernera uniquement les entreprises qui ont entièrement stoppé leur activité (les restaurateurs par exemple). Soit la mesure s’appliquera à toutes les TPE (quel que soit leur domaine d’activité).

Obligation du paiement des loyers pendant la crise Covid-19

Quels recours pour le paiement des loyers pendant la crise ?

 

Pour le moment, le contour exact de ces mesures n’a pas encore été clairement défini (cela va dépendre en partie de la durée du confinement et de la fermeture de commerce, mais aussi de la reprise de l’activité). Néanmoins, certains bailleurs institutionnels mettent en place des mesures de suspension pour sauver des commerces de proximité. Il faut bien se renseigner auprès du bailleur.  Des mesures pour le paiement des loyers durant la crise du Covid-19 sont peut-être en place.

Malgré tout, si ce n’est pas le cas, il existe différents recours juridiques qu’il est intéressant de connaître afin de pouvoir justifier les retards de paiement en cas d’impossibilité de payer le loyer :

 

1)   La force majeure

 

Cette condition est prévue dans l’article 1218 du Code civil et stipule : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

 

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Cependant, le locataire ne pourra justifier de la condition de force majeure que s’il peut prouver qu’il n’a aucune autre solution pour payer son loyer à cause du Covid-19. Il peut parfois être difficile de justifier de cette impossibilité.

 

2)   L’exception d’inexécution

 

Cette condition est fondée sur les articles 1219 et 1220 du Code civil :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

« Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

Cela signifie que dans le cas où le local commercial aurait été fermé par décision du gouvernement, il pourrait être considéré que ce soit le bailleur qui n’a pas pu être en mesure de respecter son obligation de fournir au locataire un local où exercer son activité.

Toutefois, attention, à ce jour, les Tribunaux n’ont pas encore annoncé si les locataires auront la possibilité d’avoir recours à cette condition pour demander un arrêt de l’obligation de paiement des loyers.

3)   Demande de délai des paiements

 

Cette demande est fondée sur l’article 1343-5 du Code civil. Il est toujours possible de demander un délai de paiement. Les juges ont tendance à accorder plus facilement ces délais de paiement des loyers pendant la crise du Covid-19.

 

4)   Révision du contrat pour imprévision

 

Comme prévu dans l’article 1195 du Code civil. Cependant, attention, cet article ne s’applique que pour les contrats signés après l’ordonnance du 1er octobre 2016, et seulement si le contrat n’exclut pas l’application de cette disposition.

Néanmoins, il y a de fortes chances que la crise sanitaire actuelle soit considérée comme un changement imprévisible de circonstances. Il se pourrait même que cette disposition s’étende aux contrats signés avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 1er octobre 2016 (rien n’a encore été décidé à ce jour).

COVID19_Loyers

Les loyers d’habitation pendant la crise Covid-19?

 

Toutefois, les mesures actuelles mises en place par le gouvernement ne concernent ni les propriétaires bailleurs ni les locataires. Pour les loyers dits d’habitation, aucune mesure de suspension ni d’allégement n’a été décidée face à la crise du Covid-19.

Cependant, deux mesures sont prolongées jusqu’au 31 mai 2020. La trêve hivernale et la période durant laquelle ni l’eau, ni l’électricité, ni le gaz ne peuvent être coupés.

Pour les loyers d’habitation, il est impossible d’avoir recours aux dispositions juridiques citées ci-dessus. Néanmoins, il est possible que le gouvernement prenne des mesures pour le paiement des loyers d’habitation pendant la crise Covid-19.

 

Vers une mise en place prochaine de mesures de suspension ?

 

Il se peut que les propriétaires mettent eux-mêmes en place des mesures d’allégement ou de report des loyers. Cependant, cela se fera probablement au cas par cas. En effet, il n’est pas dans l’intérêt des propriétaires de s’engager dans un contentieux locatif en pleine crise de Covid-19. C’est un processus long et coûteux, sans compter que les instances de justice sont saturées.  De plus, cela pourrait durer au moins un an avant qu’elles ne reprennent un rythme normal.

Cependant, il existe de nombreuses dispositions juridiques possibles pour bénéficier d’un allégement des loyers pendant la crise du Covid-19.  Pour autant, cela ne signifie pas une suspension des loyers. De plus, à ce jour, l’application de ces dispositions par les tribunaux n’est pas encore certaine. La situation évolue rapidement et des mesures sont régulièrement prises pour faire face à cette crise sans précédent. C’est pourquoi il est important de se tenir au courant et de se renseigner auprès des autorités compétentes.

De nouvelles mesures concernant le paiement des loyers pendant la crise du Covid-19 voient le jour. Les professionnels, et les particuliers, doivent se tenir informés. De nombreux recours existent, il faut étudier chaque cas. Et déterminer s’il s’applique au paiement des loyers pendant la crise Covid-19.

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